熱錢仍在 今年房市不降溫

因應疫情，各國為救經濟，採取寬鬆貨幣政策，而臺灣也處在低利率環境，具有充沛資金，為房市加溫，也讓行政院、央行在去年底實施打房政策。學者說，政府打房不影響低利率與充沛資金，因此預期今年房市熱度還是會維持，但投機客會減少，主要以自住為主的需求。

財信傳媒董事長謝金河表示，疫情發展至今，為了救經濟，全球央行大幅實施寬鬆的貨幣政策，全球八大經濟體央行在2020年增加14兆美元的貨幣供給，全球累計95兆美元，「印這麼多錢，什麼都會通貨膨脹。」

臺灣也處在低利率環境，台經院研究員劉佩真說，去年3月分，我國央行因疫情宣布降息1碼，並責成公股行庫，針對1千萬貸款降息半碼，為期半年，利率最低點在1.06%，在去年11月時，回升到1.361%，利率也在相對低點。另外，在11月時，M1B達到21.64兆元，顯示資金相當充沛。

壽險業投資房產 還有6.4兆空間

劉佩真說，低利率確實是房市買賣的有利因素，讓買賣方的資金壓力變低。另外，除M1B外，前五大壽險業者投資不動產的金額占比僅5.4%，但法規門檻在30%，這代表還有很大的空間，評估國內十大壽險業可投資不動產的金額，還有高達6.42兆元的空間，預期這對今年不動產買賣帶來支撐效果。

另外，臺商回臺也帶動工業地產的買賣成長，劉佩真說，2020年有第二波臺商回臺潮，主要是因應美中處於科技戰，這使得國內工業地產有題材。而工業地產的上漲，不是單一臺商回臺因素帶動，特別是半導體業擴廠的需求。

對於房市的不利因素，劉佩真說，首先是全球疫情不知何時結束；房貸負擔率與房價所得都在較高的水準，房貸負擔比在30%較正常，而去年第三季臺北的比例衝到61.4%，代表買房要付出六成的薪水，臺北的房價所得比在去年第三季達到15.29倍，高出合理的6倍，這代表國人購屋的負擔相對重。

另外，劉佩真說，去年第四季政府對於房市調控的政策也有影響，包括行政院的打炒房，以及央行的房貸信用管制等。但她說，這主要針對投資客，以及三、四線的不動場開發商，避免這些開發商出現以案養案，大面積購地等短期動作，目的在減少投機行為，因此預期短期賣方價格會收斂，但不太影響自助客。

展望今年房市，劉佩真說，自住需求會在，打房不會影響在低檔的基本房貸利率，也不會影響充沛的資金，因此預估今年房市不會呈現衰退。另外，整體而言，工業地產有臺商回臺的挹注，還有都更、危老等施政主軸，加上資金充沛與低檔利率，因此房市熱度仍會持穩，但仍得注意政府動態調整房市的狀況。

另外，居家辦公風潮是否影響到商用不動產的交易，劉佩真說，經調查，有20%的臺灣企業覺得居家辦公工作效率會變差，因此臺灣企業傾向不會採取遠距辦公的方式，因此北部辦公室的需求仍在成長，整體而言，未來的辦公室仍會以總部升級與拓點為主。

臺股本益比合理 崩盤機率低

熱錢湧入臺股，加深投資人對臺股泡沫化的擔憂，謝金河說，全球確實進入大印鈔時代，但即使會崩盤，「中國一定比臺灣嚴重」。

謝金河分析，臺灣股票的本益比都在合理狀態，而去年個股表現，除台積電之外，其他公司股價都沒有大幅度成長，「沒有漲怎麼會崩？」「會崩只有一個標的，那就是台積電先崩。」他說，台積電的殖利率仍不錯，相關表現是今年可以注意的焦點。◇