房地合一新舊制 專家教申報祕訣

報稅季節來臨，許多民眾對房地合一新、舊制如何申報比較划算，仍一知半解。業者整理重點提醒及新、舊制差異一覽表，協助民眾正確判斷，節省數十萬元甚至上百萬元的稅額。

信義房屋代書林以德表示，2014年以後取得不動產再出售者，沒有獲利或獲利不多者，用新制較划算；獲利高或土地比重高者，則適用舊制。新制在長期持有和自住房屋有免稅及優惠稅率，舊制與持有時間長短無關，因此，今年以來民眾多以舊制申報財產交易所得為大宗。 

另外，要注意「申報時間」，舊制以民眾完成所有權移轉登記日的「隔年」併入綜合所得總額合併報稅，新制是完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報納稅為基準。務必要注意新、舊制申報時間的不同，以免因延誤遭罰鍰。 

最後是「重購退稅」，「土地增值稅」規定登記名義人必須買、賣皆為同一人，「房地合一稅」可為同一人或配偶關係。林以德說，雖然認定放寬，不過多屋族還要再考量「屯房稅」問題，例如：某甲在台北市持有3戶住家用房屋，其妻也有2戶住家用房屋，若再買1戶房屋，已無法登記為自用住宅，登記於太太名下房屋達3戶即適用最高3.6%稅率，但登記於某甲名下則屬個人非自住房屋第1戶，適用2.4%稅率。

新、舊制房屋交易所得稅金額差異（以房地交易所得5千萬元、成本4千萬元為例）。

新制：
房地交易所得5,000萬元（售價）-4,000萬元（成本）-5,000萬元×5%（費用）-0元（土地漲價總數額)）＝750萬元（課稅所得）
1年內出售適用45%稅率：750萬元×45%＝337.5萬元。

2年內出售適用35%稅率：750萬元×35%＝262.5萬元。

舊制：
財產交易所得（5,000萬元-4,000萬元)×15/50（房屋占土地房屋總價比例）×30%＝90萬元。◇