房地合一將滿月 5招破解3大問題

房地合一新制上路即將滿月，2016年購售屋族群最擔憂的就是房地合一新制，稍一不慎可能就得多繳數十萬元甚至上百萬元的稅費。但是，不少民眾仍對法規內容一知半解，最常見的三大問題為：「如何判斷適用新舊制」、「哪些相關費用可列舉扣除」、「如何試算稅額」。業者表示，掌握「取得時間」、「取得方式」、「取得成本」、「衍生費用」和「二大稅率」5大絕招，就能輕易破解房地合一，守住荷包。

信義代書專案經理林以德表示，一般而言，「取得時間」在2016年1月1日以後買賣取得房屋再出售，或是2014年1月2日以後買賣取得且持有2年內出售者，適用新制；至於「取得方式」為贈與或繼承者，依不同情形而有差別。

「哪些相關費用可列舉扣除」，林以德強調，這個部分可以從「取得房地所有權後使用期間支付房屋效能且非2年內所能耗竭」及「取得時成本費用」來判斷。售屋時的一些成本，例如：廣告費、仲介費、清潔費、搬運費等，可當作費用項目，另外，裝潢修繕費、印花稅、契稅、代書費、公證費等亦可當作成本項目。 

林以德提醒，要留意系統傢俱或方便、可移動傢俱、家電等可能無法認列。務必保留相關單據，若出售時未提供收據費用或收據費用未達出售價格5%時，稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。

至於「如何試算稅額」，林以德表示，房地合一課稅是以出售的房地收入減去成本、費用及依《土地稅法》計算的土地漲價總數額，以其餘額作為課稅稅基，依持有期間長短課以不同稅率。目前最常見的僅有2種稅率，短期持有1年以內課45%稅率，持有1年以上、2年以內課35%，掌握以上重點即可先概算稅額。◇

房地合一試算

案例：林先生2014年3月買入A房地，購入成本1,300萬元，2016年1月以1,800萬元出售時，繳納土地增值稅20萬元（土地漲價總數額100萬元），因取得、改良及移轉而支付的費用為150萬元。

試算方式：

第一步：計算房屋、土地交易所得
1,800萬元（成交價額）−1,300萬元（原始取得成本）−150萬元（因取得、改良及移轉而支付的費用）=350萬元

第二步：計算課稅所得
350萬元−100萬元（土地漲價總數額）=250萬元 

第三步：計算應納稅額
250萬元×35%（持有1年以上、2年以內課35%）=87.5萬元

注意事項：土地增值稅20萬元不能列入費用扣除。

資料來源：信義房屋提供