限貸令解約潮 消基會籲非投機性讓渡可換約轉售

台灣預售屋市場潛藏風暴，自政府2023年起推出新青安政策以推升房市交易熱度，隨著銀行房貸放款逼近「紅線」警戒值，中央銀行祭出「限貸令」，也讓2021年至2023年簽約的預售屋將面臨解約潮，消費者陷資金困境。消基會呼籲，因失業、貸款不足等導致的「非投機性讓渡」可換約轉售。

自2023年底起新青安政策推升房市交易熱度，國內多家銀行的房貸放款比重迅速逼近金融監理的「紅線」。為遏止信貸過熱與資產泡沫風險，2024年初中央銀行祭出「限貸令」，提高購屋者貸款成數門檻並要求銀行強化放款審查與資金控管。

雖然政策轉彎是常態，但消費者卻感到晴天霹靂。消基會說，許多早在2021至2023年簽下預售屋合約的自住型民眾，原先規劃以七至八成的房貸順利交屋，卻在面臨實際交屋時被銀行告知僅核貸六成五，甚至更低的貸款比率。這些突如其來的資金缺口往往高達數百萬元，對多數家庭形同斷頭一擊。

依《平均地權條例》第47條，預售屋在未辦理第一次移轉登記前，原則上不得任意轉售。此規定原意為防止短期炒作行為、穩定房價市場，但在現今市場轉向、房價走跌、利率升高下，卻讓手中持有預售屋卻無力繼續履約的消費者陷入死胡同。

以目前一般預售合約條款為例，一旦消費者無法如期交屋而選擇解約，建商往往可依約收取已付上限15%價金作為違約金，並保有原屋重新銷售之權利。消基會認為，房價高昂，現行違約罰則過高，有必要檢討並下調違約金，或許可解套此僵局。法律與政策應與時俱進，針對這波預售屋解約潮，政府要正視制度與市場脫節現象。

消基會提出四點建議，強化對消費者的實質保護。首先，金融緊縮時應允許因失業、貸款不足、重大變故等因素導致的「非投機性讓渡」，可進行換約轉售，並設置明確審核標準，如對於因經濟困難而需要解約的自住型消費者加入除外條款中，以免違規濫用，既可避免消費者鉅額違約損失，也不至於鬆綁成為投機漏洞。

其次，主管機關建立預售屋履約擔保的公開資訊平台，所有建案應強制揭露其保障機制、金融機構名稱、查核紀錄等供消費者查詢與比較；應強化金融機構與建商間的履約稽核與責任歸屬制度，讓履約擔保不再只是「紙上條文」。

第三，政府應設立專責法律援助窗口，或結合消保官資源，提供解約程序、契約解讀與法律訴訟支援，當建商不願換約、貸款落差、違約爭議時可協助消費者；第四，政府應編撰《購屋風險手冊》，並與房仲業者、公協會合作，購屋前提供風險說明及教育課程，提升消費者對契約條款、貸款限制、履約制度等認知與警覺。◇

消基會表示，從表面來看，這場預售屋解約潮是一場因政策緊縮導致的金融事件，但深入檢視則是法律與市場錯配造成的系統性失衡。

消基會說，房子是人民的基本需求，不是資本逐利的遊戲棋子。當法律為了防止炒作而設限時，也應同時設想到當市場反轉、經濟困難時，消費者的退場機制在哪裡？當履約擔保變成選配制度時，又有誰能真正確保消費者不成為「爛尾樓」的代價？

在這樣的關鍵時刻，消基會呼籲，政府不應只是市場的仲裁者，更應是消費者的守護者。該修的法要修，該落實的制度不能再等，否則每一位走進售屋中心、懷抱購屋夢的民眾都可能成為下一個房市制度的犧牲者。◇