央行4重拳打炒房 房貸成數全面下修 有房者無寬限期

中央銀行19日召開第三季理監事會，政策利率按兵不動，但調升銀行存款準備率1碼（0.25個百分點），並祭出史上最重的打炒房措施，包括取消名下已有房屋者的第一戶房貸寬限期；還有把第二戶購屋貸款成數降至五成，且實施地區擴至全國。

央行總裁楊金龍表示，國內信用資源往不動產傾斜的情況嚴重，坦言這是「困難的決定」，「現在讓大象轉身，太快會讓牠跌倒，但又不能太緩慢。」

升準不升息 加碼第7波房市管制

此次央行理監事會的決議，祭出第七波選擇性信用管制共有四大措施：

第一，新增規範自然人名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期。

第二，自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，實施範圍從特定地區（六都及新竹縣市）擴大至全國。

第三，公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款，最高成數由四成降為三成。

第四，餘屋貸款最高成數由四成降為三成。

再祭新一波打炒房措施，楊金龍坦言，這是困難的決定，「央行在第七次選擇性信用管制上所花的時間跟心力，遠高於第一至第六次的加總。」

楊金龍：不動產貸款集中度嚴峻

楊金龍說，全體銀行不動產貸款占總放款比率(不動產貸款集中度)居高，在本年8月底為37.5%，接近歷史高點之37.9%，「但這次的情況，比歷史高點還要嚴峻。」

他說，國內信用資源正在往不動產傾斜，而且傾斜幅度大，在2018年至2024年8月間，國內銀行總放款成長47.5%，而不動產成則有近六成的成長，其它企業投資等放款僅有四成。

《銀行法》第72條之2規範銀行不動產放款比率上限30%，楊金龍說，目前達到26%以上的銀行已有21家，且多是大型銀行，另外，信用資源集中在不動產會排擠到生產事業的實質投資，對經濟成長也帶來風險。

中央銀行19日舉行第3季理監事會議，中央銀行總裁楊金龍會後向媒體說明。（中央社）

另外，楊金龍說，日本房地產泡沫跟美國的次貸風暴都有一項共通點，當時經濟情況佳，各界普遍認為房市會持續飆漲，且那時主管機關認為市場會有效率的自動調整，「但最後房市在上去之後急垮下來，日本跟美國都有共同情況。」

楊金龍說，台灣現在也預期房市會一直往上漲，且經濟情況不錯，這已經形成了一種氛圍，且認為銀行對房貸的授信標準確實有「鬆懈」的狀況，如果很多銀行都有放貸標準下降的問題，出現鬆懈，「那可能就很危險。」

楊金龍說，「在這個特殊的時期，要用比較嚴肅的措施，向市場放出訊息，讓市場冷靜下來。」他進一步說明，市場有些時候是非理性的，且房市跟其它市場不同，很常是上漲之後「硬著陸」，因此認為要在適當時機進行管控協助「軟著陸」。

至於這次「史上最重打炒房」政策，會不會傷及無辜？他說，沒有完美的政策，這次堵的範圍很大，將密切觀察影響無辜的狀況嚴不嚴重、範圍大不大，「適當的時候，會做排除條款。」

調升存準率 盼銀行放款更嚴謹

談到銀行限貸的狀況，楊金龍說，在去年底已有銀行觸及銀行法第72條之2的警戒值，在年初時已有銀行現貸的狀況，在今年中類似案件越來越多，因此央行在8月底找銀行「喝咖啡」。

楊金龍談到，近期的限貸的問題，在社會中出現很多抱怨，但這之中可能有半數是投資客跟炒房客的抱怨。他認為，銀行基於法規限制停止收件，很多人轉往其它銀行，又遇到銀行審核量能不足，因此放款延後，有些銀行也採以價制量的方式，「如果是針對投資客、炒房客，這是很正常的問題，也給他們一個課題，知道貸款不是那麼容易的事。」

另外，央行調升銀行存款準備率，抽銀行的銀根，是否家種限貸的問題？楊金龍強調，銀行有足夠資金，「只要把給炒房客的資源，挪到首購、都更、危老與社宅、企業購建自用廠辦，他們的資源仍綽綽有餘，而提高存準率也有助於讓銀行的貸放更加嚴謹。」

談到34家銀行向央行提出的未來一年「房貸降溫計畫」，楊金龍說，正在逐漸檢視當中，將考慮銀行的資間歸魔、營運特性與結構，如果有發現不符合道德勸說的狀況，會要求銀行進行調整。

未來是否調整利率 觀察2指標

央行這次決議政策利率按兵不動，央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持年息2%、2.375%及4.25%。楊金龍說，國際已經朝寬鬆貨幣的方向發展，聯準會（Fed）雖然在19日調降利率2碼，但他們的利率水準還是偏高，「這可能是台灣還有的緊縮機會，而房地產這塊的緊縮則是無庸置疑的。」

楊金龍說，未來是否調整政策利率，將觀察兩大指標，首先是通膨問題，假如還是在1.5%~2%之間，台灣的利率還是會維持較高的水準，如果降到1.5%以下，才可能進一步調整利率水準。另外，還會視主要經濟體調整利率的速度，如果他們調降速度快，央行可能會跟著調整。

他說，目前政策利率已經跟16年前一樣高，後續如何做？考量重點除前述的通膨、主要國家貨幣政策動向外，還會看量中國經濟下行風險、地緣政治問題，特別是美國大選結果，以及氣候變遷與淨零碳排等影響。

至於台美利差的問題，楊金龍說，新台幣匯率由市場決定，央行扮演的是延緩新台幣升值與貶值的作用，會做適度的調節，「如果新台幣真的要升值，央行也不會出手阻止。」

專家：換屋等3族群無一倖免

談到央行重拳打炒房，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，將抑制自疫情以來的過熱房市。她說，央行的作法比外界預料得更加嚴苛，同時藉由將自然人名下有房屋的再購者重新定義，在此規範下，換屋、多房、建商全都無一倖免。

徐佳馨說，近期交屋的民眾恐將無法順利交屋，同時房地產市場將在第四季進入嚴苛考驗，價格預估也會出現修正。

她說，此次出手同時使出「斷金流」與「鎖喉」兩大絕招，成屋市場作為海嘯第一排，受創最深，預售市場交屋將被打亂，同時也會直接衝擊現在銷售中的預售案。加上明年開始的大交屋潮，市場恐怕得經歷一番腥風血雨。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，從過去建照與使照量體推估，自2024年起新案市場將進入近年來最大「交屋潮」，因此央行再次鎖緊各行庫水龍頭，將促使部分周轉不靈的投資客低價賣出，有助於緩解目前新案市場上供給不足問題。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行已經發現市場氛圍一直預期房市往上，風險快速提高，因此出重手一方面在資金面管控，一方面也讓看漲房價氛圍降溫，現在除了首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響，其他房貸要申請已經不是那麼容易。

談到第二戶購屋貸款全國上限5成，曾敬德表示，對於一些六都與新竹外的區域，尤其有科技業投資題材的，就會造成衝擊，另外，有些預售要交屋的，可能一次也不只買一間，自備款成數又增加的狀況下，只能趕快籌措資金或者還能換約時轉手，新的管制措施勢必會造成衝擊。◇