打炒房效果有限？ 專家：囤房稅推動應有配套

為解決臺灣年輕人住房問題，各地方政府跟進修正囤房稅差別稅率，希望囤房大戶因持有成本增加而釋出房屋，預計最快在今年下半年實施。不過，學者認為，現在將5戶以上非自住房屋的囤房稅訂為3.6%，打擊力道恐怕還是有限，未來配套可以把全國歸戶納入考量。至於囤房稅是否會完全轉嫁到房租上，仍由供需情況而定。

所謂囤房稅，要追溯到政府2014年修正的《房屋稅條例》，限定「自住」房屋最多3戶，稅率維持1.2%，而第4戶開始則為「非自住」房屋，稅率從1.5%至3.6%不等，可由各地方政府自行設計課徵方式。

根據財政部統計，2015年臺灣持有非自住房屋的人數為33.6萬人，囤房族人數每年不斷攀升，2021年11月達50.2萬人，每年平均成長7%。

目前已實施非自住房屋訂定差別稅率的縣市，包括臺北市、臺南市、宜蘭縣及連江縣，而去年底陸續有新北市、桃園市、新竹縣市、臺中市及高雄市，表態最快在今年7月實施囤房稅差別稅率。

清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚對《大紀元時報》表示，現在看來囤房稅效果可能有限，主要在於地方政府設定的差別稅率相對溫和，以高雄為例，非自住第4戶起課徵3.6%稅率，但臺北第3戶起稅率就達3.6%，力道有明顯的落差。

張金鶚認為，臺灣目前課稅的稅基，房屋稅是依據房屋評定現值，地價稅則是公告地價，兩者與實際市場價格有脫鉤，就會造成稅基過低的問題。他坦言，稅基調整的主動權在地方政府手中，可能有建商或民代施壓，中央應考量訂定統一標準。

台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真接受《大紀元時報》採訪指出，囤房稅未來的配套措施，應考量全國家庭總歸戶，若以一家四口為例，每人各有1房，其實都不會有囤房稅，但以戶數計算就等於有4房，屆時才會被課徵到。

劉佩真表示，根據統計，全國持有3戶以上的比例，在沒有歸戶前只有8.67%，如果全數歸戶，預計比例將拉高到28%，課稅效果才會比較明顯；現行只有囤房稅率上修，讓持有成本變高，未來可能有不少民眾會把房屋分給伴侶或小孩來避稅。

租稅轉嫁應視供需而論

《住展》雜誌研發長何世昌對《大紀元時報》說，有錢人因為口袋深，承受能力比一般租屋族強，所以租稅轉嫁是很常見的市場現象。

何世昌進一步說明，假設一間房屋一年增加2萬元的囤房稅，房東只要每月增加2千元的房租，等於一年就增加2.4萬元，因為多收的租金超過付出的囤房稅，租稅轉嫁率反而超過100%；一旦投資報酬率提高，民眾藉著囤房稅題材拉抬租金、賺得更多，市場就不見得會釋出房屋。

不過，景文科技大學財務金融系副教授章定煊經《大紀元時報》電訪認為，囤房稅是否會轉嫁到房客，還是得看各地區的供需狀況而定。

以學校為例，若附近的屋源全部掌握在同一個囤房客手中，等於獨占這片的租屋市場，但眾所皆知，學生在學校附近的租屋需求相當高，時常有供不應求的情況，房東比較容易將囤房稅轉嫁到租金上；可是淡水環境又不一樣，因為蓋了很多房屋，加上淡江大學人數較少，轉嫁就不太容易。

資金氾濫是推升房價的成因

從全球疫情開始以來，臺商在中國的供應鏈就開始陸續回流臺灣，章定煊表示，在資金氾濫的情況下，錢沒地方放還是會考量購屋，而政府的貨幣政策其實也面臨兩難，為了刺激經濟成長需要讓貨幣寬鬆，但這剛好會讓餘裕資金流到不動產中，目前想兼顧經濟成長，又不希望房價上漲，兩件事情本身就是悖逆的。

展望今年房市，章定煊指出，未來仍需要觀察後續3個面向，首先，政府針對賣短約的紅單客，是否有辦法讓他們斷頭殺出；其次，在央行貸款成數調降後，中小型建商因為需要資金周轉，不會去囤房囤地，看會不會因為今年量縮而斷頭；最後，應密切關注立法院是否會通過更強力的囤房稅政策。