降價解困局 地上權案件再現成交

2017年度第一次地上權招標24日開標，國產署再調降權利金底價至市價三至四成，降價策略終於奏效，北區、中區、南區都有案件標脫，脫標率37.5%，為近一年來最佳表現。

本季地上權招標案，以台中市太平區536坪土地溢價率27%表現最佳，而北市中正區河堤段住三135坪土地則以8,380萬元餘標脫，換算每容積單價僅約28萬元，創下歷來中正區地上權招標最低單價，顯見降價才是王道。

不過，對照過去多以高單價、大坪數案件較熱門，本次標脫案件規模普遍較小，如中區及南區標脫的土地，總價都未超過1億元，面積規模也不大，兩筆土地坪數僅500多坪。

再以北市中正區河堤段土地為例，總權利金不到1億元，面積135坪，可開發樓地板面積有限，但能夠取得開發北市廈門街土地70年的地上權，仍具一定吸引力。

信義全球資產經理王維宏表示，其容積單價僅28萬元，創史上中正區地上權最低單價，若做出租公寓或月子中心容易營運，只要規劃策略得當，還是可以有不錯的報酬率。

王維宏指出，受最近連續幾件地上權案件洽談解約影響，原先市場並不看好標售結果，不過由於國產署權利金已降到新低，再加上地租部分也改為2.5%固定，1%浮動調整，等於降低開發土地的入場門檻及後續地租風險，因此吸引投資人出手。

對照嘉泥、新纖接連解約過去的標的地上權案，除了當時得標單價較高，地租3.5%隨公告地價浮動、房屋稅陡升仍潛藏風險也是因素。分析目前地上權市場，小規模低總價案件風險較小，市場性相對佳。

觀察2008~2016年的地上權交易情形，交易金額及件數自2012年房市頂峰逐年下降，2016年第一季過後，更是連續流標，雖然本次招標優於預期，但與高峰期仍有相當大的差別。

對照今年以來土地交易，有實力的建商悄悄回到市場尋地，但目標多以適合推中小坪數低總價案件的土地為主，王維宏說，國產署積極活化國有土地，若能符合低單低總，且降幅夠大，總交易金額雖然保持下降趨勢，但標脫的案件數卻可望能持平或微升。