陸擬調控房市 分析：8成建商會倒

3月5日，李克強作政府工作報告時談到房地產的相關內容，中國房產專家對此看好，認為房地產將拉動中國經濟成長、房地產將去庫存等。然而，對於中共住建部同日提出的5項針對4個一線城市的措施，分析人士表示，今後中國房市調控措施將增加，由於房產過剩嚴重，未來恐有80%的房地產開發商被淘汰。

李克強8項房產報告

李克強在中共人大會上作政府工作報告，其中涉及房地產的相關內容主要有8點：

第一，推進城鎮保障性安居工程建設和房地產市場平穩健康發展。今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例；第二，從5月1日起，將試點範圍擴大到建築業、房地產業、金融業、生活服務業，並將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣範圍，確保所有行業稅負只減不增。

第三，將合理降低商品房交易成本，鼓勵農民工在中小城市購房；第四，完成約1億人居住的棚戶區和城中村改造，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化；第五，到2020年，常住人口城鎮化率達到60%、戶籍人口城鎮化率達到45%；第六，深入推進新型城鎮化；第七，加快農業轉移人口市民化；第八，城鎮保障性安居工程住房建設4,013萬套。

對於李克強的報告，中國房地產職業經理人、專欄作家謝逸楓刊文稱，該報告釋放出8個最強烈的信號：

一、房地產依然是中國經濟成長與拉動力的最強大引擎與驅動器。興房地產，未來10年房地產會繼續引領中國經濟；二、貨幣政策會更寬鬆，1月貨幣超發就是最好的證明；三、房地產去庫存；四、提高戶籍城鎮化率，助力新市民進城購房；五、降低商品房交易成本，鼓勵農民工在中小城市購房；六、因城施策化解房地產庫存；七、房地產去庫存渠道多元化；八、新一輪去庫存政策箭在弦上。

京滬深穗加強調控房產

李克強報告同日，中共住建部針對一線城市房地產表態，稱希望北京、上海、深圳、廣州這4個城市採取措施穩定房市。

中共住建部稱，待售商品房面積約有7.18億平方公尺，並對這4個一線城市提出5項措施，包括繼續嚴格限購，同時實行嚴格的差異化稅收和信貸政策；增加土地面積供應、增加中小套型的供應數量、打擊違法行為、穩定市場等。

投行資本論壇分析表示，從中共住建部的表態看出，這幾大城市將會進一步調控房地產，可能包括收緊購房資格、提高首付比例等，另外類似近期深圳要填海55平方公里的消息就是擴大城市面積的舉動。

分析人士還提出質疑，中共住建部稱「待售商品房面積約有7.18億平方公尺」，但是公開資料顯示，僅廣東一省的待售商品房就為1.6億平方公尺，所以住建部的數據令人不解，實際房產庫存數據可能更多，市場很難消化這些庫存，預計未來5年將有超過80%的房地產開發商會被淘汰，中國房產市場風險在加大。

主要原因是，一方面房產庫存量大，另一方面中國房產仍在不斷「大興土木」，產能仍在擴大。如果按中共國家統計局的數據，截止到去年12月分，在建未售面積約為73.5億平方公尺，待開工面積超過8.5億平方公尺。

如果按照2015年城市商品房的銷售量（11.2億平方公尺）來算，未來5年的建房面積將出售給超過1億人，才沒有庫存，但從目前高居不下的房價和城市安置率來看，遠遠達不到這個數字。一些城市想鼓勵農民工和剛畢業的大學生購房，但他們的收入正屬於大陸買不起房的人群。

另外，這也增加了銀行的貸款壓力，以及整個金融系統的風險。如果信貸無法維持，或者人民幣貶值、資金撤出房地產市場，房地產泡沫恐難以維持。而一旦房價大跌，易出現信貸違約，將直接衝擊金融體系。

有業界人士將中國房產庫存稱為「昂貴的庫存」，主要是房地產商的開發成本高，所以降價的可能性很小。現在有個別城市設法減少房產開發商的成本，比如江西省南昌市降低調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率，由原來的24%下調為22%。

但是開發商的高成本主要來自多年來被推升的地價。從1990年代中共「圈地」開始的土地財政，中共官商勾結，大規模經營土地、開發房產，貪腐官員中飽私囊，直接導致地價房價攀昇，以及出現大量庫存，而真正需要房產的普通民眾卻因高價望而卻步。◇