2015漫談英國房市

對全英房市來說，2014年是波折起伏的一年：讓人擔憂多時的基礎利率並沒有上漲，蘇格蘭的公投也給出了「No」的答案，而且年末公布的印花稅法改革也在一定程度上驅散了明年大選帶來的不確定性。從積極的角度看，雖然這些因素對房市的影響各異，但都為全英房市的未來成長打下了更穩定的基礎。

2014回顧

2014年的全英房市可以分為兩部分：全面恢復的上半年與逐漸減速的下半年。一方面，英國經濟提振了房市的情緒，收入的成長、失業率和通脹率的下降等積極的消息使賣家信心滿滿。另一方面，政府的Help to Buy計畫也使買家重回市場。至6月底時，英國平均房價終於返回2007年水準，而且租金自2012年早期後首次成長。不過成長的地區差異很大，特別是倫敦5月的房價同比成長達到了不可持續的20%以上。

但是另一方面，歐洲地區以至全球的暗淡經濟前景拖累了英國的發展、政府對房貸分期市場的政策規範，以及工資與房價增速的脫節，也限制了市場對未來房價的預期。隨著火熱夏季的結束，市場的增速到了拐點。由於許多家庭的財務狀況仍然捉襟見肘，實際工資已經連續下降5年，但生活必需品的成本，包括水電費和交通費用卻在節節攀升，因此房市增速也在逐步放緩，但交易量仍頗為活躍。

隨著2015年大選的臨近，政治上的考量逐漸浮現在房市以及相關的政策上。2014年末的印花稅改革就是一個最明顯的例子。新的印花稅規定，購買100萬英鎊以上的房產要繳納比原來多得多的稅費，但對100萬以下的房產甚至還會降低費用並促進市場活力。

展望2015

在今年（2015）上半年，因為房價成長較快，所以英國政府推出了多重措施以降低風險：房貸市場回顧（MMR）規定，貸款機構需要深入審查購房者的償還能力，並要求貸款機構所發放的新貸款中，高風險的貸款不得超過總貸款的15%。這項措施為英國市場帶來了減速。

到了下半年，由於全球經濟成長疲軟、美國撤出QE、工資上漲緩慢、政治和金融風險成長，因此英國經濟的前景也籠上陰影。英國央行首席經濟學家安迪‧霍爾丹（Andy Haldane）表示，利率將一直保持在歷史的紀錄低點0.5%，直至5月的英國大選日之後。

萊坊公司認為，雖然英國經濟跑贏了大多數發達市場，但是全球經濟可能再次進入疲軟時期的風險正在蔓延。歐元區通縮、中國的經濟疲軟和美國量化寬鬆的離場，都在強化這一趨勢。

因此萊坊預測，英格蘭和威爾斯在2015年的房價成長，將不會像今年這樣高，而僅有3.5%。不過個別地區會有突出表現。到2019年的未來5年之內，預測累計名義成長率18.2%，去除通膨後實質成長為12%。◇