中國房市觀察》何清漣：為中國房市續命的「三口氣」

多年來，中國房市泡沫破裂一直處在「狼來了」的狀態中，但一季度的行情卻預示這一次「狼」真的要來了。因為支撐中國房市的「三口氣」，都有可能續不了房市的命。這「三口氣」分別是：地方政府對土地財政的高度依賴、房地產公司的市場利益；已購房老業主反對降價的集體行動。

給中國房市續命的三口氣

1.地方政府堅定地為房地產泡沫「續氣」

2013年，地方政府對土地財政的高度依賴狀況並未改變。今年1月，財政部曾公布全國財政收支情況：2013年地方政府性基金中，國有土地使用權出讓收入4.1兆元，同比增長44.6%，刷新2011年3.15兆的歷史紀錄。在土地出讓金持續上升的情況下，其他公共財政收入卻呈下降趨勢，2013年全國公共財政收入12.91兆元，同比增長10.1%，增速為近7年最低。今年一季度仍然維持這一態勢。

地方政府依靠什麼維持房地產市場價格不下跌？以下行徑雖然荒謬，卻是事實，那就是干預大型房企的定價，不讓這些企業降價，以免造成買方信心下降，房市下挫。

2.房企不敢吐的一口氣

按道理，房市與股市應該同理，即市場前景不佳，早降價逃生為明智選擇。但中國的房企卻在堅挺。其間緣由何在？

一些大型房企老闆公開解釋，稱地方政府不讓降價。萬科集團董事局主席王石曾公開表示，2008年因為樓盤降價，萬科被南京市政府罰款4千萬元。他還提到，有幾個重點城市因萬科降價，進駐萬科查帳、查稅。2008年有地方政府召集房企開會時，主題可以概括為「不許降價，遠離萬科」。

王石的話亦得到業內人士旁證。有報導稱，長沙、杭州、寧波等地方政府召集開發商座談時，都談到開發商不要輕易降價拋盤，以免引起市場悲觀情緒蔓延。尤其是萬科、 保利這類「龍頭房企」，他們在一個城市就有多個項目，如果降價對市場影響會很大。浙江一房地產資深人士表示，最近寧波某區有樓盤想降價，但區領導考慮降價造成的「負面影響」較大，所以和房企打了招呼，就沒降成。

不過，單純歸結於地方政府不讓降價，也是片面說辭。房企真正的擔心其實還有一重，即擔心降價影響市場信心，導致交易量下跌。中國房市與股市一樣，因投機過度，最後都成了「信心支撐」，這種信心支撐的市場特色是「追漲殺跌」，房產價格下降促銷，只會讓買家產生猶疑，進一步調低預期價格。

據市場消息，今年一季度杭州市區商品住房成交量為10,112套，同比下降37.8%；成交的均價是 15,388元/平方米，同比下降11.3%。分析人士稱，這一現象說明低價戰略並不能換來成交量的迅速回升，反而像推倒了房價下跌的第一張多米諾骨牌，隨之而來的是常州、寧波、營口、連雲港、秦皇島等地房價紛紛顯示下跌趨勢。

3.老業主拚命提住的一口氣

除了上述兩口續命真氣之外，撐住房地產價格的還有老業主拚命提住的一口氣。
自2011年從上海開始，全國多個城市的樓盤降價引發退房，老業主將房市降價稱之為「價格欺詐」，每逢房企降價，老業主就組織起來「圍攻」房企售樓處，不許降價。這種現象始自2011年延續至今，屢屢見於報導，最新一起今年4月發生於成都市。

中國的樓市調控因此陷入極為尷尬的兩難境地：不降價公眾不滿意，降價則部分已購房的老業主集體反對。這口氣堪稱中國獨有，世界所無。

天下沒有不破的經濟泡沫

過去4年以來，中國房市就依靠上述三口氣延命，其中最重要的一口氣當然是地方政府源源送去的續命氣。

但是，泡沫總有破裂的一天，到了今年4月，中國主流媒體開始討論房地產泡沫破裂的問題。下面這組數據讓國內媒體無法再閉上眼睛：

在價格明顯下調的情況下，交易量不升反降。今年2月，70個大中城市新建商品住宅價格漲幅就出現了自2011年2月以來首次同比、環比雙回落。國家統計局4月18日的最新數據顯示，3月分在70個大中城市中，新建商品住宅價格環比停漲或是下跌的城市已經達到14個。最重要的一個信號是：五一小長假房市成交創新低，北京二手房市場量價齊跌。

房地產泡沫破裂，在中國只是個時間問題，以及價格下跌的幅度有多大、在多長的時間內跌多少。如果按照中國政府的慣性思維，最好是在政府可控制的情況下，在一定的時段中，一點點地在下跌通道中「可控制地」慢慢下滑，不要撲通一下跌到底，引發恐慌性價格跳水，因為那會釀成一場大災難。

真正的麻煩是，市場供需自有規律，強行干預在一段時期內可能部分有效，但不可能永遠有效。政府調控經濟之手畢竟不是「上帝之手」。（轉載自美國之音，因篇幅限制，內容有所刪減。 ）◇