房仲：2019維持自住為王格局

展望2019年房市，德明財經科技大學客座教授、理財周刊副社長莊孟翰表示，台灣房市有「8高」，其中高房價、高自有率和高空屋率已讓諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert J.Shiller）感到匪夷所思。

莊孟翰提到，「8高」包括高房價，例如台北市83.3萬／坪；高自有率，2017年全台84.84%、台北市83.69%；高空屋率，根據2010年數據，全台19.3%、台北市13.4%、新北市22%；高公設比，例如台北市34.5%；高稅負，房地合一的邊際稅率為45%；高房價所得比，2018年第二季的數據顯示全台9倍、台北市15.01倍，意即在台北要15年不吃不喝才買得起房；高房價租金比，台北市高達49倍；以及高房貸負擔比，2018年第二季的數據顯示全台36.9%、台北市61.56%。

德明財經科技大學客座教授、理財周刊副社長莊孟翰。圖為資料照。（記者郭曜榮／攝影）

他分析，台灣2018年的買賣移轉棟數約27萬至28萬棟，豪宅銷售因為高房價與高持有成本而遲滯，但因剛性自用需求依舊存在，所以小坪數當道，另外廠辦與商辦回溫，主因是台商回流，但七成選擇北部地區；未來台灣的人口將在2022年進入負成長，將衝擊房市需求，日本的經驗足以為鑑。

2019房市維持兩好三壞局面

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，展望2019年房市仍為兩好三壞的局面，好現象包括資金面，以及九合一大選後的民氣；可是卻有價格處於高點、稅負壓力以及建照使照的高供給，未來房市仍維持自用客戶為王的格局，在低價區、特殊產品上會出現小火花。

她提到，2019年台灣房市有五大利空，包括中美貿易戰對於台灣出口為主的經濟體造成壓力；兩岸關係搖擺；內需消費疲軟，尤其今年7月分年金改革通過之後，軍公教客戶在投資房地產的規劃態度上，與過去有很大不同。

此外，各大預測機構估計2019年上半年整體經濟表現不佳，但下半年會轉好，可是台灣卻因逼近2020總統大選的不確定因素，全年移轉棟數會保守看待；第五大利空則是建商降價意願低，因為發現不降價買方還是會進場。

實價登錄上路 不動產真實價值浮現

徐佳馨說，2019年同時也有五大利多，首先是政府不打房，看起來不會有新政策；其次是銀行銀根寬鬆；接著是重大建設陸續到位；再者因房價下修，住宅租金卻沒有跌，導致投資報酬率往上走，讓很多置產型的客戶進場；最後則是不動產資產價值浮現，過去一直強調不動產價格，但實價登錄上路後，很多法人拿不動產去銀行借錢相對容易，這才是不動產的真正價值。

她認為，台灣全年移轉棟數到2020年不大容易拉到30萬棟的水準，至於很多人詢問高雄、台中的商品可不可以買？徐佳馨說，如果要買，賺到錢就下車，至少入袋為安，因為接下來整體能不能執行當初的競選承諾是有疑問的，投資可鎖定低價區，但建議「談戀愛就好，不要結婚，苗頭不對趕快分手」。◇