訪日遊客激增 引發日本民宿投資熱

2015年訪日外國遊客達1,974萬人。大量外國遊客湧進，使日本大都市的賓館住宿頻頻告急，據悉，在旅遊旺季，日本人自身出差都很難訂到客房。在賓館設施不足的背景下，被稱為「民宿」的，一般家庭住宅被用作住宿運營悄然興起，也受到地產投資者的關注。同時考慮到2020年東京奧運會期間，大量外國遊客的住宿問題，日本政府開始認可並引導民宿的正規經營。此背景下，由於投資民宿收益率高，同時在繼承稅等稅制方面的節稅利點，因此，在日本房地產市場許多投資者把目光轉向了民宿。

據日本經濟的報導，家住東京的30多歲的主婦佐藤良子（化名）通過美國在全球的民宿運營網站Airbnb，把3套空房的1套作為民宿，向歐美和亞洲遊客出租。另外2套作為一般出租。用作一般出租的住房，1套房的月租金為8萬日元，而作為民宿運營的住房1個月的平均出租天數約20天，收益率卻是一般出租的一倍以上，而且收入很穩定。 

日經新聞的報導還引述了日本的一家民宿運營網站OX-Consulting的統計數據顯示，在繁華的新宿區，能住2至3人的1K房（1間住房+簡易廚房）用作民宿的話，平均每月收入為34萬日元，而相同的1K房在該地區的月租約9萬日元。

OX-Consulting的統計顯示，民宿運營的收益與周邊旅遊景點的便利性相關。通常在繁華地區和旅遊景點的民宿出租率和收益率都非常高。像東京的台東區，地域內有秋葉原電器街、淺草和晴空塔等觀光景點，民宿運營收益率頗高；京都和大阪等都市的中心地帶的民宿人氣旺，出租率高。

日本主要地區民宿的月收益參考。（大紀元資料圖）

民宿投資熱的另一個原因是，投資民宿具有節稅的利點。按照日本的繼承稅制，與直接繼承現金、或存款相比，房地產投資具有一定的有利之處，比如「出租業務用宅地」、「特定事業用宅地」在滿足一定條件時，繼承稅額將降低。

此外，在外國遊客激增的背景下，也給東京都內不少很難出租的老房帶來了生機。據日經新聞的報導，東京都內有30%的老房缺乏出租魅力，處於空閒狀態，房東表示：「與其降低租金作為一般出租運營，不如用作民宿運營更合算。」

突然的民宿投資熱，也帶來不少糾紛問題，比如民宿周邊住民受到吵鬧的投訴等。對此，日本政府對於民宿運營制定出了規範方針，把民宿分為兩類。1.把住房的一間提供給遊客的「留宿型」。2.以獲取收益為主要目的，即把公寓房等提供給遊客的「商業型」。前者被認為是活用「睡眠資產」增進與外國人的交流。而後者則與賓館、旅店相似，完全是商業目的的運營。

近期，日本政府出台的民宿運營的相關條例規定，個人參與民宿經營時，首先需要根據旅館業法，取得簡易住店的認可，之後還需要得到地方行政的認可。

日本媒體的調查顯示，在運營網站上註冊的民宿中，有些是沒有獲得旅館業法認可的，在法律上處於灰色地帶，有不少因受到近鄰和公寓管理部門的反對，被迫中止。一民宿運營網站的負責人表示：「沒有得到認可的民宿運營始終存在風險，也很難長久。」

按照最新出台的規定，民宿在運營上如1-2圖所示，有諸多注意事項。按照特區條例，同一住宿者需要住宿6晚7天，在運營上門檻較高，今後將放寬降低為2晚3天。同時也在研討是否設置服務台等。日本政府也正在研討相關的「民宿新法」。業內人士推測，「民宿新法」將容許在一般住宅區經營民宿，不過營業天數為180天以內，同時對民宿面積和住宿人數有嚴格規定。

OX-Consulting的原康雄社長在接受日經新聞的採訪時表示：「考慮到運營的固定費用，民宿運營的面積最好是42平米以上，因面積大的房間的單價收益相對高。」

民宿運營的固定費用主要包括廣告宣傳，日常的清掃房間和床單清洗、更換被褥和一些房間改修等。一家向運營民宿提供配套服務的公司社長透露：「包括民宿的日常清掃等一條龍的服務費用，一般收取住宿費的20～30%。」

業界內人士表示，民宿運營逐漸被納入正軌，在經營上與初期相比，對遊客來說更加安全放心，對周邊住民的影響也會減少，但運營上的門檻也變高了。◇

日本民宿相關的條例。（大紀元資料圖）