夏念祖：旭「日」升起——日本房產後勢看好

市場與工廠

全世界的商品都在找市場，日本的商品卻在找工廠。

日本產業面對1980年代末的泡沫經濟，帶來的高成本，急尋另一個生產基地時，遇上中國1992年的改革開放，成為第三代世界工廠，但過去的侵略戰爭，讓日本產業在中國的發展處處掣肘，並不順遂；因此在量大的平價市場，漸失其競爭力。但第四代世界工廠——東協的上路，提供了日本低成本的海外生產基地，加上日本領先世界的機器人產業。價廉物美的日本商品，重回上世紀70年代，橫掃世界市場的榮景非不可能。

日圓貶值

日本商品的競爭力，從日圓貶值帶來的降價效應，就可見其威力。

日圓兌1美元匯率從2012年9月77.6円起貶，至2015年8月最低約125円，赴日觀光客從2012年／836萬、2013年／1,034萬↑24%、2014年／1,341萬↑30%、2015年／1,973萬↑47%，每年以驚人的幅度跳躍成長，三年成長136%。

低點、高投報

2015年日本全國土地總平均地價僅約1991年最高點的25%，即便東京都也僅約30%，加上日本僅四成的低房屋自有率，造成租屋市場熱絡，租屋者眾，就算在房價較高的東京都中心五區，也常能有5~6%的租金投報率，遑論房價較低的外圍地區，8%以上甚至超過10%的投報率也不少見。

負利率，觀念漸改

2012年率先實施負利率的丹麥，雖號稱福利國，但房價在短短數年間，也上漲四成。在長期低利率甚至負利率的引導下，日本人的觀念也漸改變，因為租屋每年須付出房價的6%以上的租金，相對日本國人的購屋貸款利率約0.6~0.8%，一年的租金可支付約7~10年利息的巨大差異，絕對會讓人興起「租不如買」的念頭。

有土斯有財——房地產最好

華人多或喜愛投資處，常會跳脫供需原理，例如華人地區，甚至如美國西岸的平均房價就高於東岸。鄰近的日本，名列已開發國家前段，卻有著相對華人地區，更親民的房價，而且日本擁有完整健全的房地產制度，對於在黃金及中國股市連跌二跤的中國大媽軍團，有著強大的吸引力。

上述種種因素，若再加入日本的QE貨幣政策及2020東京奧運建設需求，日本的房地產在供需天平兩端已快速累積需求能量，絕對值得觀察及掌握後勢。◇

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