地上權不吃香 信義區現每坪百萬以下豪宅

台北市信義計畫區松勇路上竟出現每坪價格不到百萬的豪宅交易案！根據實價網，該案應屬於地上權豪宅「台北花園」，每坪登錄實價僅68.3萬元；扣除車位後，拆算每坪價格約85萬元至90萬元，不到百萬身價。業者推測，應是交易樓層在4樓，加上地上權貸款不易及使用年限僅剩36年，才會出現令人意外的價格。

僅為最貴豪宅三折多

據《自由時報》報導，根據內政部實價網，該案是在2013年11月揭露，交易樓層為4樓，買家為植芃投資，總價9,900萬元，坪數約144.97坪（含3個車位，坪數約39.29坪）。以一個車位價格300萬元計算，拆算每坪價格約85.16萬元，與部分業者推估該案每坪約110萬元至130萬元，有23%至35%的落差，且僅是周邊信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」4樓戶每坪約260萬元的三二折。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，「台北花園」是罕見的地上權豪宅，此次揭露的每坪拆算價格約85萬元至90萬元，大約是周邊豪宅價格的五至六成，研判應與交易戶為4樓、使用年限剩30餘年及地上權難以貸款等有關。

每天房價折舊約7533元

假設該戶不再轉手，且若不計入往後地上權存續期間的任何支出費用，該豪宅價值每天以約7,533元減損。

「台北花園」於2003年10月完工，坐落信義計畫區松勇路上，為地上13樓、地下2樓的豪宅社區。基地面積約為2,323.5坪，地上權設定存續時間為2000年4月20日至2050年4月19日，為財政部國有財產署管理的國有地。

台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，「台北花園」曾傳出每坪最高開價150萬元，但隨著年限減少，目前每坪開價110萬元至130萬元。另外，實價網也揭露「台北花園」10樓的租金行情，118坪（含一個車位）每月租金約22萬元，拆算每坪租金約2,095元；以每坪交易價格85萬元計算，租金投報率約為2.95%，高於一般住宅2%左右的報酬率。

信義計畫區 全國最燙金地段

雖然近半年來，台北市信義計畫區未再出現每坪200萬元的豪宅成交紀錄，但該區仍是全國最燙金地段。房仲調查，該區豪宅每坪均價約152.57萬元，不僅是全國房價最貴的重劃區，更與其所處行政區信義區每坪均價97.89萬元差距達55.86%，也是全國之最。

皇翔御琚單價最高

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，信義計畫區有「台北曼哈頓」稱號，是全國金融重鎮，區內豪宅林立。根據實價網，目前該區最高價豪宅為「皇翔御琚」，每坪最高成交價約276萬元；也因該區豪宅匯聚，才會出現重劃區與行政區均價價差超過五成的結果。

信義計畫區第三季將有旗艦豪宅案推出，外界推測每坪開價「坐二望三」，開價200萬元起、上看300萬元。該旗艦豪宅案是前年7月，欣陸投控旗下的大陸建設與合作夥伴厚生集團，砸下87.13億元，以每坪823萬元的當時區域新高價，買進B7街廓上約1,057坪土地，去年底已送審，預計最快今年第三季取得建照後便可預售。

此外，大陸建設日前已在台中七期推出每坪開價70萬元至90萬元的豪宅案「寶格」，特別戶每坪開價90萬元創台中新高；若第三季如期推出信義計畫區B7豪宅案，開價將同時稱霸北、中豪宅市場。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，根據實價網與公開資訊，目前全國每坪價格超過200萬元的豪宅社區共有6個，信義計畫區就包辦2個；未來頂級豪宅供給主要集中在信義計畫區，至少有五大豪宅案將陸續推出，包括「陶朱隱園」、「B7案」、「D3案」、「D5案」及「冠德BCF案」。 ◇