容積銀行 都市建設利器

容積銀行以容積移轉買賣為主，目前容積移轉局限在市場私相買賣，容積獲利因此多數落入掮客、建商等私人口袋。台北市都發局長邊泰明表示，容積移轉中間利差可能多達5~10倍，容積增加的利益如果能納入都市發展建設基金由政府保有，就可用在公共設施的取得、道路開闢、環境改善、公營住宅等都市建設。

政府做莊 設容積銀行

台灣容積移轉現狀，包括利益流向私人口袋、市場混亂、資訊不公開不透明。台北市政府都發局總工程司高文婷指出，整個市場掌握在一些人（掮客）手上，市場不夠健全不夠公開透明，買方不知道賣方，賣方不知道買方，利潤也流向私人口袋，而且市場機制、價格混亂，既然容積是公共財，與其私人做莊不如政府做莊。

高文婷表示，未來容積銀行由政府做莊，中間媒合、確認基地是否能容積移轉都可省略，採取模式可能是由接受端先做設計、設定容積獎勵額度，都審通過可移入容積量後，以金錢或土地向政府取得容積，政府再用交易所得購買公共設施用地。

容移可保障權益被犧牲者

早年開闢道路沒有容積概念，採徵收方式，以公告現值加成補償，高文婷說，被劃成道路就倒霉，旁邊則變成商業區。而容積權利跟著土地，由土地所有權人擁有。

容積移轉是從古蹟、公共設施開始，由於古蹟被保存後，拆不了蓋不了，把（容積）利益移出去，徵得地主同意，不然（地主）就想辦法破壞古蹟。

高文婷表示，容積移轉是政策工具，面對不同的對象可充分運用這種概念，讓部分被犧牲權益的人能受到保障。

容移政策減輕政府財政負擔

目前以市價徵收公共設施用地，形成開發公共設施更加困難、財政負擔更多，硬靠稅捐什麼事都做不成，必須用政策工具減輕財政負擔，讓民間出資。如新工處每年開闢道路編3億預算，任何一條道路工程費1千多萬，土地、建物徵收費用約1億多，所以除了透過容積移轉取得公共設施保留地外，也提供都更開闢道路容積獎勵。

容積管制從72年開始實施，容積移轉則是89年落實於迪化街都市計畫中，中央政府今年把容移概念納入法規中，高雄、台中等地已開始實施，但細部做法因地制宜。

台北市政府將於今年底提出容積銀行執行細節，市議會要求在11月底總質詢前提出容積銀行專案報告。

容積移轉指標案例

台北市可進行容積移轉項目包括古蹟、公共設施用地（道路、公園綠地廣場）、歷史建築。高文婷表示，容移概念最早從台北市迪化街開始，89年，在中央都市計畫法源都還沒實施前，為保存迪化街歷史風貌，在都市計畫書中列入容移程序、精神、方法。「總不能人家祖上有德就該蒙受這些損失。」因為每塊地都是商肆，商肆早年輝煌房子保留得好，「既然要人家把房子留下來，限制他們的權利也不對。」

迪化街100多所店家被保留下來，維護活化再利用很成功。其中容移獲利，一部分用在維護上，高文婷認為，對都市建設而言是地主、建商、政府、市府四贏。迪化街是容積移轉濫觴，很成功的指標案例。

容移對交通環境等影響

容積移轉著眼點不在景觀維護，而在私權的保障或補償。高文婷指出，土地長期被用作公共設施，如開闢道路多年，可能因財政不好沒有徵收，權益長期被忽略，多了容積移轉制度後，權益才開始被保障。而容積移轉也可加速公共設施的開闢，容移政府可獲利，對公共建設很有利。

容積對於地價影響，高文婷表示，土地價值不是來自土地本身，而是能興建多少樓地板，如果一塊地屬整體開發區，容積移轉40%上限，購買者會從這角度考量獲利空間，獎勵值越多土地價格越高。容積移轉造成土地漲價對都市無可避免，因為土地有限，但需求無限。

另外，容積不是越多越好，容積會帶來環境衝擊，人車多了，日照、通風、採光、景觀都會有所改變，如何在兼具開發及環境保護立場去做容積調整還是要有所限制。

70%人口住在都市裡，自然環境、人文環境都有容受力，過去容積概念是為了控制人口，現在因為容積增加、人口減少所以不再強調管制，不過，超過容受力，都市品質會變差，容積移轉必須評估都市容受力。◇