容積銀行 市府做莊 買賣容積做公益

日前，台北市政府拍板定案成立「容積銀行」，並宣布容積買賣代金制度以「市價」為計算基礎。未來開發商如有增加容積的需求，只要繳納代金，市府即核發容積。代金的訂定，市府將委託3家估價單位完成；而代金收取，專款專用於公共建設或興建公營住宅等。

目前台北市設定的容積增額區位，將以捷運站周邊500公尺增為800公尺範圍、信義計畫區以及大彎北段等整體開發地區、都市更新地區為優先考量。

以「市價」估算容積的價值，不動產估價師公會全聯會理事長陳諶表示合理，他指出，既然是容積，可建築利用，就以建後的賣價扣除建築成本、利潤的差額（市價）為容積的價格。

現行制度可移轉的容積多來自於公設保留地或古蹟等，但容積並未限制同一的區域使用，所以常有他區的容積移入高價位的區域「墊高」價格。

不過陳諶說，各地不一，有些不得轉移他處。不得移轉限制也有缺點，例如新開發區建案多，有大量容積可移轉，但新開發區的公共設施都已規劃、取得，沒有大量的公共設施待徵收；而舊社區或最早開發的地區，公共設施缺乏，但因新建案少，「容積銀行」沒法取得容積，市政府也就會沒容積可賣，「銀行」沒錢做公共設施。

以容積取得移轉，減少政府徵收土地造橋鋪路做公園的大筆費。（耿豫仙／攝影）

容積要有建築的基地，才需要移入容積，也有民眾質疑，建商是否會因對容積的需求而大量拆除舊房子，轉移容積蓋新房。

容積是否可永無止境的買賣？陳諶表示，容積有一定的承受量，政府不能因財政困難、徵收不易，無止境銷售容積。

緩衝3年

部分業者贊同容積歸由政府統一管理，但3年的落日緩衝機制應有配套，依北市去年底的公布，施行後3年內有折繳代金、捐地（現行機制）緩衝私人手持的容積，或政策緩入正軌的配套。◇