中國樓市趨冷土地仍熱 房地產泡沫中共難解

中國大陸從今年3月份開始的這一輪樓市調控，被稱為「史上最嚴」，措施包括限購、限貸、限價、限售。4月份樓市出現量價降溫，但是土地市場依然火熱，中共調控能否根本解決長期的房地產泡沫問題，業界表示質疑。

北京3月17日開啟本輪大陸樓市調控至今，越來越多的城市跟進。在過去實行的限購、限貸、限價的基礎上，又加入了限售措施（規定持有年限），業界稱之為「四限」，目前已有20多個城市實行限售。

調控後4月樓市趨冷 但土地仍熱

在上述「四限」調控下，4月份大陸樓市出現成交量和成交價降溫。易居研究院、中原地產的最新數據顯示。4月份大陸50個典型城市新房成交面積環比減少10%，同比減少19%。上海、廣州、福州、蘇州等城市環比跌幅超過30%，天津、長沙和廈門的同比、環比跌幅超過50%。

成交價方面，4月份北京二手住宅的成交均價環比下降6.8%，為59,564元/平方米，深圳新房均價連跌7個月，為54,619元/平方米。

但是，地方政府的土地出讓金仍然高企。中國指數研究院發布的最新報告顯示，4月份大陸300個城市的土地供應量同比減少17%、環比僅增加0.3%，但是土地出讓金卻同比增加35%、環比增加8%。

這些城市的土地成交樓面價平均為2,625元/平方米，同比漲60%，環比漲11%；住宅用地的成交樓面價為4,956元/平方米，同比漲54%，環比漲23%。

土地問題是大陸房地產泡沫的主要因素

《金融時報》中文網5月4日發表分析文章表示，大陸房地產泡沫已經是公認的定論，而且持續多年，但其背後是貨幣超發、土地供求失衡及土地財政等因素。

由於房價綁架了經濟、地方財政和金融體系，就導致房價下跌時中共還是會阻止，所以中共的房地產調控缺乏誠意。

文章著重提到土地問題，一方面是中共的土地公有制導致供求失衡，另一方面是1990年代分稅制改革後實行的土地財政，導致地價房價被人為推高。

中共的土地公有制違背了供求決定價格的市場經濟規律，無法像土地私有制國家那樣，土地供給的彈性調節能夠緩解房價上漲的壓力。

在土地公有制下，中共地方政府得以實行土地財政，即壟斷土地所有權、出讓土地使用權。1994年的分稅制改革規定土地出讓金進入地方財政收入，令地方政府官員推高土地使用權價格，進而提高了開發成本和購房成本。所以長期以來，房地產投資者一直預期房價上漲。

文章進一步提到，土地財政導致房地產泡沫的同時，也導致腐敗盛行、過度投資和地方政府債務危機。

另外，中共持續貨幣超發、大量資金流向房地產領域，也是造成房地產泡沫膨脹的主要因素之一。

大陸M2（廣義貨幣）從1990年至2013年增加了大約100倍，大陸金融界人士陳龍表示，這期間房價漲幅與M2增長率的相關性高達71%。2016年中共工行、農行、中行和建行有超過60%的新增貸款用於房貸，中行這一比例超過80%。