中國樓市趨冷土地仍熱 房地產泡沫中共難解

【記者李默迪/綜合報導】
中國大陸從今年3月份開始的這一輪樓市調控,被稱為「史上最嚴」,措施包括限購、限貸、限價、限售。4月份樓市出現量價降溫,但是土地市場依然火熱,中共調控能否根本解決長期的房地產泡沫問題,業界表示質疑。

北京3月17日開啟本輪大陸樓市調控至今,越來越多的城市跟進。在過去實行的限購、限貸、限價的基礎上,又加入了限售措施(規定持有年限),業界稱之為「四限」,目前已有20多個城市實行限售。

調控後4月樓市趨冷 但土地仍熱

在上述「四限」調控下,4月份大陸樓市出現成交量和成交價降溫。易居研究院、中原地產的最新數據顯示。4月份大陸50個典型城市新房成交面積環比減少10%,同比減少19%。上海、廣州、福州、蘇州等城市環比跌幅超過30%,天津、長沙和廈門的同比、環比跌幅超過50%。

成交價方面,4月份北京二手住宅的成交均價環比下降6.8%,為59,564元/平方米,深圳新房均價連跌7個月,為54,619元/平方米。

但是,地方政府的土地出讓金仍然高企。中國指數研究院發布的最新報告顯示,4月份大陸300個城市的土地供應量同比減少17%、環比僅增加0.3%,但是土地出讓金卻同比增加35%、環比增加8%。

這些城市的土地成交樓面價平均為2,625元/平方米,同比漲60%,環比漲11%;住宅用地的成交樓面價為4,956元/平方米,同比漲54%,環比漲23%。

土地問題是大陸房地產泡沫的主要因素

《金融時報》中文網5月4日發表分析文章表示,大陸房地產泡沫已經是公認的定論,而且持續多年,但其背後是貨幣超發、土地供求失衡及土地財政等因素。

由於房價綁架了經濟、地方財政和金融體系,就導致房價下跌時中共還是會阻止,所以中共的房地產調控缺乏誠意。

文章著重提到土地問題,一方面是中共的土地公有制導致供求失衡,另一方面是1990年代分稅制改革後實行的土地財政,導致地價房價被人為推高。

中共的土地公有制違背了供求決定價格的市場經濟規律,無法像土地私有制國家那樣,土地供給的彈性調節能夠緩解房價上漲的壓力。

在土地公有制下,中共地方政府得以實行土地財政,即壟斷土地所有權、出讓土地使用權。1994年的分稅制改革規定土地出讓金進入地方財政收入,令地方政府官員推高土地使用權價格,進而提高了開發成本和購房成本。所以長期以來,房地產投資者一直預期房價上漲。

文章進一步提到,土地財政導致房地產泡沫的同時,也導致腐敗盛行、過度投資和地方政府債務危機。

另外,中共持續貨幣超發、大量資金流向房地產領域,也是造成房地產泡沫膨脹的主要因素之一。

大陸M2(廣義貨幣)從1990年至2013年增加了大約100倍,大陸金融界人士陳龍表示,這期間房價漲幅與M2增長率的相關性高達71%。2016年中共工行、農行、中行和建行有超過60%的新增貸款用於房貸,中行這一比例超過80%。
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