陸房市高燒 前8月房地產信託逾千億

今年以來，中國房市持續高燒，房地產信託隨之大增。僅8月分，房地產集合信託發行規模達到237.8億元（人民幣，以下同），同比暴漲50.4%。同時，此前「明股實債」禁令也早已成為過去，對房企的股權投資再度在信託行業火爆起來。

當前房地產市場瘋狂的根本原因是大量熱錢湧入，其中一直是房企重要融資管道的信託出現大增。據用益信託統計，2016年1至8月，集合信託市場上共計發行595支房地產信託產品，發行規模達1,549.16億元，同比上漲13.7%。

其中僅8月分，房地產集合信託共發行63支，總額達237.8億元，較上年同期158.1億元同比暴漲50.4%；較7月的195.9億元環比上漲21.4%。

業內人士表示，房地產集合信託產品的發行在經歷一年多的萎縮後，大幅跳漲升溫。僅9月第三週成立的60款集合信託產品中，房地產領域共成立9款產品，募集資金28.03億元，融資規模居首，占信託募資總額30.45%。

「明股實債」再瘋狂

房地產業務已成為一些信託公司拉動今年盈利增長的首要業務。據統計，今年以來發行房地產信託的公司有49家，在全部68家信託公司中占比達72%。前8個月，房地產信託發行規模達50億元以上的信託公司多達8家。

格上理財研究員樊迪表示，「信託公司正逐步改變原來必須的抵質押融資，對於實力強勁、有發展前景的房企，可以考慮股權投資。」

資料顯示，2015年涉及股權投資的房地產信託占房地產信託總額比例約為39.7%，到2016年上半年，該比例約為45%，而7月至今，該比例上升至55.5%。

雲南信託研發部負責人王和俊稱，今年上半年幾家信託公司利潤逆勢上漲，原因是進行大量地產股權投資，與開發商同股同權，但實際情況不得而知。他認為，從目前的情況來看，市場上大都偏重於「明股實債」。

所謂「明股實債」，就是表面上是股權投資，實際是雙方通過抽屜協定寫明僅持有股份、分享收益，但實質並不參與管理。同時，需在協議中註明在特定時間內，另一方需無條件按約定價格或條件，轉讓或回購這部分股權。業內人士表示，「明股實債」的好處在於優化融資方資產負債表，但壞處在於融資成本較高。

9月27日，有消息人士稱，中共監管層正在醞釀房地產類公司債的分類監管新政，其中或將大幅提高房企發債准入門檻，並對房企各類分項指標進行具體規定，加強監管。再加上地方政府調控政策收緊，房地產業的高燒或將隨著貨幣政策調整而降溫。