高端買屋賣屋節稅祕技

因應奢侈稅、實價登錄陸續實施，高單價房屋交易趨於保守，坊間的商仲業者觀察，高總價轉手交易，房屋與土地拆開，取房屋利得併入個人綜合所得稅計算，可省下百來萬的稅金，且是合法的節稅行為。

財產交易所得以課徵房屋（建物）在交易中的差額（利得）部分併入綜所稅，土地增值稅則在房屋買賣時徵收。所以在「買」、「賣」交易時，就將房屋、土地價格拆開，然後將房屋交易的利潤併入個人綜合所得稅，乘上5%~40%不等的個人所得利率。

合理節稅有良方。（Fotolia）

省還可再省

僑茂商仲部副總經理蔡文中舉例，若房屋買的時候總價3千萬元、賣價5千萬元，利潤所得2千萬元，直接併入個人綜合所得申報，2千萬乘以高所得利率40%計算，就得繳納800萬元的稅額。

但裝潢費、契稅、房屋仲介費、土地增值稅等都可扣除（假設總合為500萬元），再用土地與房屋現值的比例（房地比）算出房屋真正的利潤。如房屋評定現值為100萬＋土地公告900萬，用公式：房屋現值／土地＋房屋現值，就為房屋增值的部分、1/10。 

2千萬元−500萬元×1/10 =150萬元（不含土地的房屋財產交易所得），乘以高所得40%利率，就是必須繳交回庫的60萬元。若原本要繳800萬元，可節下700餘萬元。

房屋、土地如何拆？若買賣時的總價並未區分房屋、土地的單一價格，可用總價按房屋評定現值、土地公告現值的比例（房地比）拆即可。如買賣土地、建物都已是分開的價格，申報時只要將房屋的買賣價格相減，就是房屋交易的利潤、財產交易所得，直接申報即可。但買賣合約書必須加註房屋、土地的價格。

但上述案例是在實價登錄後的交易案方可使用。蔡文中表示，舊房子的房屋現值不高，漲的都是土地，但土地增值稅在交易期間就扣繳。不論中古、成屋都可使用房屋、土地拆開計算申報的方式節稅，但預售屋因還未交屋，土地持份未清，除非建商有分開計算，賣屋時也註明房屋、土地的價格，否則預售屋會被稅捐稽徵處以整筆課稅。◇