2014台中分析:房市利多 磁吸外地客

台北上市櫃建商到台中獵地,對在地建商形成衝擊。(攝影/蘇玉芬)
台北上市櫃建商到台中獵地,對在地建商形成衝擊。(攝影/蘇玉芬)

文/謝平平

2014年是台中市重大開端,74號快速道路全線通車,連接7期、12期、11期、10期、廍子段、新光段、太平、大里,形成台中市重要環外道路,再加上重劃區土地接連釋出,及大都會國家歌劇院、捷運紅線(烏日北屯)建設接連完成,2014年台中房市會如名嘴所說的「爆量爆價」嗎?本期家天下,邀請台中三大龍頭建商公會、代銷公會、房仲公會分析2014台中房市,指點迷津!

預售市場

Q: 2014年的台中房市發展是否樂觀?

台中市不動產開發商業同業公會市調會主委林正雄。(攝影/謝平平)
台中市不動產開發商業同業公會市調會主委林正雄。(攝影/謝平平)

林正雄(台中市不動產開發商業同業公會市調會主委、富旺國際董事長):我估計2014年全台預售市場絕對樂觀,而台中市會相對的好,「量」或許持平,但價格部分,高單價區微揚,低單價區將有15%的漲幅,原因是缺工缺料、土地價格上漲、建築獎勵容積減少、公告土地現值調漲幅度又大,如果1,500坪的基地,土地公告現值調漲20%,從買地到交屋是2~3年左右,建商需多付5~6千萬的土地增值稅,每戶約增加20~30萬的成本。因此,從種種跡象看來,預售市場沒有調降的可能。

此外,大台中捷運完工題材會在2014年開始發酵,沿線增值幅度超過15%,烏日高鐵特區漲幅估計也會增加,這兩個地段是台中黑馬。2014年銷售期也許會再拉長一點,但這並不影響買氣。且我看好未來房市,因為2014、2015年的不動產環境與條件還非常好,若2015年預售屋也賣得很好,加上3年施工期(大樓),全台都會區房地產將有5年榮景。

台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝麟兒。(攝影/謝平平)
台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝麟兒。(攝影/謝平平)

謝麟兒(台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長):2014年,台中是量多價穩。以重劃區單元1~14為例,大部分都是低建蔽、低容積,蓋出來的戶數並不多,而新光段、北屯廍子段建案相加總,在2012年約有1~2萬戶,2013年推出了4千多戶,2014年會推出5千多戶,因為量夠大,價格也會穩住。至於特殊區段(12、11、5、8期)在2014年推案量不會太大,但價格會上走,因為土地取得成本高、營建成本也提高不少。 

74號快速道路全線通車後,大里、太平、潭子地價都跟著上漲,之前這些地區房價都只有11萬左右,現在均價都可達到16~17萬,2014年上看20萬,漲幅大約10%,其過去房價6年內上漲了70~80%,算是穩定微幅上漲,不會出現暴漲暴跌的情況。

台中房產市場很平均,各取所需,500萬可以買到一間房,5千萬也可以買到一間房,這跟台北不一樣。而台中建商推案達成共識,不讓市場爆量。今年底七合一選舉將使推案都集中在前2季,下半年預估媒體焦點都將被選舉所吸引,這已經是常態,選舉結束,房市就會恢復正常熱度。

Q:新的一年利率是否會調升?

林正雄:利率能影響到房屋市場走壞,大概要調升至5%;這兩年持續低利,我認為要從2%調升至5%,大概10年都走不到,所以房市影響不大。

謝麟兒:2014年利率大概只會微幅調升,或許半碼左右,因為GDP沒有保2,加上各行各業薪水沒有調漲;且調升利率,民眾會把錢都擠到銀行去存款賺利息,這也是經濟要開始看壞的時候,因為錢沒有在社會上流動了。

Q:台中市的購屋族群以區域客或外來客居多?

林正雄:台灣住屋擁有率是八成,反映到全台灣住宅市場裡,大約是800萬宅,其中又有約65%的房子(520萬宅)是在九二一大地震之前蓋的房子,內政部營建署所公布2013年買賣移轉棟數大約35萬宅,大約是7%;換句話說,有能力換屋的人還在不斷的找尋新屋,因為新房子的結構與安全的要求日新月異,因此,來自換屋市場的買氣很強。

謝麟兒:現在的台中房市跟以前不太一樣,許多重大建設—74號快速道路、捷運、BRT、國家歌劇院等即將完工,開發水湳經貿園區、航空城擴建完成、中科科技走廊的形成、有兩條高速公路交會,台中市正在發展成一個大都會,將外圍人口吸收進來,我們可以感受到,台中市的房子不只是在地人買,而是全台灣的人在買,因為台中房價還有上漲空間。此外,政府將遺產稅調降到10%以下,很多海外台商回台置產,這些族群在房產市場大約占了15%以上。

Q:北市建商南下獵地,對台中建商有什麼影響?

林正雄:新的國際會計準則(IFRSs)所制訂的「認列收入」為「百分之百完工」,影響所及,上市上櫃建商每年都要有新開工個案,換句話說,必須大量持有土地。雙北土地已經不夠,台北上市櫃建商只好轉戰各地,台中是第一首選。但因為他們對土地價格掌握的不夠精準,因此成交價格比較高,造成台中地主誤判,估計台中建商在未來獵地上也會受到影響。加上建商土地融資減縮至五成半,小型建商的營運2014年可能受到相當的影響。

謝麟兒:2013年,已經有很多台北建商下來台中獵地,因為台北市已經沒有土地,新北的重劃區陸續推出,宛如大戰場。台中土地相較來說較為便宜,也容易取得,但台北建商拿到的土地會比中部建商比較貴,房價當然較貴,台中人是否願意買單,還不一定,不過,台北建商當然也有其長期經營的客戶。

成屋市場

台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林金雄。(攝影/謝平平)
台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林金雄。(攝影/謝平平)

林金雄(台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長):2013年,台中的成屋市場就像在洗三溫暖,上半年很熱,從9月分開始,成交量就開始往下掉,一直延續到12月;買方考慮時間拉長,原因有三:景氣沒有復甦、房價上漲速度過快(15年以上中古屋房價上漲了兩成)、政府打房政策讓投資民眾有所顧忌。 

2014年房市趨向觀望,我估計央行會有升息動作,至於台中成屋市場應該是價平量縮,成交量大約減少一成左右,不過,房市也不會太冷,因為通膨嚴重,買房還是對抗通膨的唯一利器。估計2014年主要成屋市場是自住、換屋,投資客因為打房政策已經退出。價格方面,成屋市場已經沒有任何上漲空間,且今年底選舉,政府不會讓房價有上漲的機會。但在台中特殊地區如12、11期等,影響不大,有口碑的建商也不會受到太大影響,只是去化速度慢一點。

太平是台中市黑馬,上個月成交案件將近400件,成績突出,主因是74號快速道路通車,廍子段與新光段土地價格近幾年上漲5倍,但2014年成屋、預售市場依然會有1字頭產品,且我認為有下修空間,因為在網站上面已經看到拋售情況。◇

台灣大道(原中港路)的兩側分別為7期和12期,為台中市市政中心精華地區。(攝影/蘇玉芬)
台灣大道(原中港路)的兩側分別為7期和12期,為台中市市政中心精華地區。(攝影/蘇玉芬)

台灣六大都會區住屋資料統計

購屋單價(萬╱每坪)
台北市 新北市 桃園縣(市) 台中市 台南市 高雄市
52.8╱56.2 26.8╱29.4 15.5╱15.9 14.5╱16.5 11.4╱11.4 15.6╱15.9
比較年度:2012年Q3╱2013年Q3
房價所得比
台北市 新北市 桃園縣(市) 台中市 台南市 高雄市
14╱14.7 10.2╱11.4 7.8╱7.4 6.1╱7.6 6.2╱5.8 7.0╱7.3
比較年度:2012年Q3╱2013年Q3
低度使用住宅(宅)
台北市 新北市 桃園縣(市) 台中市 台南市 高雄市
68,504 119,136 79,969 100,938 69,335 108,460
統計年度: 2012年11、12月
新建餘屋(待售)*
台北市 新北市 桃園縣(市) 台中市 台南市 高雄市
3,288 6,808 1,861 3,122 2,260 3,965
統計年度:2012年Q4
* 屋齡5年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅。

資料來源:內政部營建署     整理:謝平平

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