2014台中分析：房市利多 磁吸外地客

2014年是台中市重大開端，74號快速道路全線通車，連接7期、12期、11期、10期、廍子段、新光段、太平、大里，形成台中市重要環外道路，再加上重劃區土地接連釋出，及大都會國家歌劇院、捷運紅線（烏日北屯）建設接連完成，2014年台中房市會如名嘴所說的「爆量爆價」嗎？本期家天下，邀請台中三大龍頭建商公會、代銷公會、房仲公會分析2014台中房市，指點迷津！

◆預售市場

Q： 2014年的台中房市發展是否樂觀？

台中市不動產開發商業同業公會市調會主委林正雄。（攝影／謝平平）

林正雄（台中市不動產開發商業同業公會市調會主委、富旺國際董事長）：我估計2014年全台預售市場絕對樂觀，而台中市會相對的好，「量」或許持平，但價格部分，高單價區微揚，低單價區將有15%的漲幅，原因是缺工缺料、土地價格上漲、建築獎勵容積減少、公告土地現值調漲幅度又大，如果1,500坪的基地，土地公告現值調漲20%，從買地到交屋是2~3年左右，建商需多付5~6千萬的土地增值稅，每戶約增加20~30萬的成本。因此，從種種跡象看來，預售市場沒有調降的可能。

此外，大台中捷運完工題材會在2014年開始發酵，沿線增值幅度超過15%，烏日高鐵特區漲幅估計也會增加，這兩個地段是台中黑馬。2014年銷售期也許會再拉長一點，但這並不影響買氣。且我看好未來房市，因為2014、2015年的不動產環境與條件還非常好，若2015年預售屋也賣得很好，加上3年施工期（大樓），全台都會區房地產將有5年榮景。

台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝麟兒。（攝影／謝平平）

謝麟兒（台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長）：2014年，台中是量多價穩。以重劃區單元1~14為例，大部分都是低建蔽、低容積，蓋出來的戶數並不多，而新光段、北屯廍子段建案相加總，在2012年約有1~2萬戶，2013年推出了4千多戶，2014年會推出5千多戶，因為量夠大，價格也會穩住。至於特殊區段（12、11、5、8期）在2014年推案量不會太大，但價格會上走，因為土地取得成本高、營建成本也提高不少。 

74號快速道路全線通車後，大里、太平、潭子地價都跟著上漲，之前這些地區房價都只有11萬左右，現在均價都可達到16~17萬，2014年上看20萬，漲幅大約10%，其過去房價6年內上漲了70~80%，算是穩定微幅上漲，不會出現暴漲暴跌的情況。

台中房產市場很平均，各取所需，500萬可以買到一間房，5千萬也可以買到一間房，這跟台北不一樣。而台中建商推案達成共識，不讓市場爆量。今年底七合一選舉將使推案都集中在前2季，下半年預估媒體焦點都將被選舉所吸引，這已經是常態，選舉結束，房市就會恢復正常熱度。

Q：新的一年利率是否會調升？

林正雄：利率能影響到房屋市場走壞，大概要調升至5%；這兩年持續低利，我認為要從2%調升至5%，大概10年都走不到，所以房市影響不大。

謝麟兒：2014年利率大概只會微幅調升，或許半碼左右，因為GDP沒有保2，加上各行各業薪水沒有調漲；且調升利率，民眾會把錢都擠到銀行去存款賺利息，這也是經濟要開始看壞的時候，因為錢沒有在社會上流動了。

Q：台中市的購屋族群以區域客或外來客居多？

林正雄：台灣住屋擁有率是八成，反映到全台灣住宅市場裡，大約是800萬宅，其中又有約65%的房子（520萬宅）是在九二一大地震之前蓋的房子，內政部營建署所公布2013年買賣移轉棟數大約35萬宅，大約是7%；換句話說，有能力換屋的人還在不斷的找尋新屋，因為新房子的結構與安全的要求日新月異，因此，來自換屋市場的買氣很強。

謝麟兒：現在的台中房市跟以前不太一樣，許多重大建設—74號快速道路、捷運、BRT、國家歌劇院等即將完工，開發水湳經貿園區、航空城擴建完成、中科科技走廊的形成、有兩條高速公路交會，台中市正在發展成一個大都會，將外圍人口吸收進來，我們可以感受到，台中市的房子不只是在地人買，而是全台灣的人在買，因為台中房價還有上漲空間。此外，政府將遺產稅調降到10%以下，很多海外台商回台置產，這些族群在房產市場大約占了15%以上。

Q：北市建商南下獵地，對台中建商有什麼影響？

林正雄：新的國際會計準則（IFRSs）所制訂的「認列收入」為「百分之百完工」，影響所及，上市上櫃建商每年都要有新開工個案，換句話說，必須大量持有土地。雙北土地已經不夠，台北上市櫃建商只好轉戰各地，台中是第一首選。但因為他們對土地價格掌握的不夠精準，因此成交價格比較高，造成台中地主誤判，估計台中建商在未來獵地上也會受到影響。加上建商土地融資減縮至五成半，小型建商的營運2014年可能受到相當的影響。

謝麟兒：2013年，已經有很多台北建商下來台中獵地，因為台北市已經沒有土地，新北的重劃區陸續推出，宛如大戰場。台中土地相較來說較為便宜，也容易取得，但台北建商拿到的土地會比中部建商比較貴，房價當然較貴，台中人是否願意買單，還不一定，不過，台北建商當然也有其長期經營的客戶。

◆成屋市場

台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長林金雄。（攝影／謝平平）

林金雄（台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長）：2013年，台中的成屋市場就像在洗三溫暖，上半年很熱，從9月分開始，成交量就開始往下掉，一直延續到12月；買方考慮時間拉長，原因有三：景氣沒有復甦、房價上漲速度過快（15年以上中古屋房價上漲了兩成）、政府打房政策讓投資民眾有所顧忌。 

2014年房市趨向觀望，我估計央行會有升息動作，至於台中成屋市場應該是價平量縮，成交量大約減少一成左右，不過，房市也不會太冷，因為通膨嚴重，買房還是對抗通膨的唯一利器。估計2014年主要成屋市場是自住、換屋，投資客因為打房政策已經退出。價格方面，成屋市場已經沒有任何上漲空間，且今年底選舉，政府不會讓房價有上漲的機會。但在台中特殊地區如12、11期等，影響不大，有口碑的建商也不會受到太大影響，只是去化速度慢一點。

太平是台中市黑馬，上個月成交案件將近400件，成績突出，主因是74號快速道路通車，廍子段與新光段土地價格近幾年上漲5倍，但2014年成屋、預售市場依然會有1字頭產品，且我認為有下修空間，因為在網站上面已經看到拋售情況。◇

台灣大道（原中港路）的兩側分別為7期和12期，為台中市市政中心精華地區。（攝影／蘇玉芬）

台灣六大都會區住屋資料統計

資料來源：內政部營建署     整理：謝平平