李同榮：2019是以盤代跌的一年

吉家網董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮近期指出，台灣房市在2018年是止跌的一年，中、小坪數的剛性需求撐盤，預計2019年是「量溫價穩」，到2020年維持底部盤整的機率相當大。

李同榮接受廣播節目專訪時談到，在底部盤整的期間，可能出現一季小漲，另一季小跌的情況，範圍約在3%內，「忽然溫又忽然冷的感覺」，盤整就是以盤代跌，消化餘屋和多餘的產值，「房市向上的機會，這一兩年當中是比較難一點」。

他觀察六都在2018年的房市表現，還是以低總價的剛性需求撐盤，產品兩極化，中低總價與中小坪數的商品有小漲的跡象，高總價的新成屋還是繼續差價讓利，建商若讓利太少，去化的程度就比較弱，「本來賣五成，剩下五成急著想賣，到了剩下兩成時，讓利空間就縮小，房市就步入盤整」。

「韓流」促使高雄提早止跌

六都當中比較慢止跌的是高雄，第三季還有小跌，應該第四季會止跌，因為「韓流」效應所帶來的心理因素，促使高雄提早止跌，成為六都當中最後一個止跌的城市，如此一來，六都就一起站在止跌的起跑線上。

李同榮表示，2019年房市完全走基本面，他從五大面向分析，首先是房市供需問題，餘屋量仍大，最少必須花費兩年去消化；另外剛性需求有待刺激，尚未完全出籠。新成屋之所以一讓利就有人接，主要是因為換屋族群有一定的量，綜觀房市這四年空頭走下來，累積消化的餘屋約8萬戶左右，其他的必須靠景氣等各方面完全復甦，才會受到青睞。

其次是經濟成長率，2019年預估2.5%，若差一點可能「保2」，由於受美中貿易戰間接影響，2018年前半年表現不錯，下半年就比較差，而2019年下半年遇到總統大選的不確定因素影響，經濟表現會較遲鈍。

官方房價所得比數據恐已失準

李同榮指出，第三點則是房價所得比，台北在高峰時達到15倍，現在房價跌了三、四年，房價所得比還是15倍，官方數據恐已失準。不過，核心問題在所得，回顧18年前，國民薪資3萬8千多元，現在主計總處統計的實質經常性薪資仍是3萬8千多元，「等於倒退18年」，政府必須考量家庭可支配所得中位數如何成長的問題。

「包括軍公教年改，讓家庭可支配所得減少400億元跑不掉」，以後老年人要顧自己，沒有多餘的錢給年輕人去買房，李同榮說，在業界每五、六個人就遇到一個，以前是老爸有錢，現在老爸銀根縮緊，告訴兒子要自己存錢，慢一、兩年再買房。

第四項則是利率與匯率，李同榮說，台灣沒跟著美國升息，基本上2019年的調整機率不高，但股匯市可能動盪不安，動輒漲跌數百點很平常。此外，市場呼籲房地合一稅退場減半，他認為效果已經鈍化，政府對於退場應該也樂觀其成，「本來是要增加稅收，弄了反而減少稅收」，稅率問題執政黨在選前不敢大動，倒是持有稅有些不合理的現象應該修正。

第五點則是貨幣供給額與投資意願，李同榮說，國內貨幣供給額算穩定，投資意願部分，超額儲蓄10年來平均達到新台幣2.5兆元，占國內生產總值（GDP）的14%，這些都是影響基本面的要素，預計2019年台灣房地產市場基本上是「以盤代跌」的格局。◇