大陸資深地產人曝房地產開發成本黑幕

圖為去年十月處於陰霾之中的河南鄭州的高層建築樓。 (Getty Images)
圖為去年十月處於陰霾之中的河南鄭州的高層建築樓。 (Getty Images)

【記者高紫檀/綜合報導】
大陸房地產泡沫高企,不少中、低產階層望房價興嘆,究竟房地產開發成本佔房價多少?誰在高房價中牟利?近日,大陸資深地產人將房地產流程及開發成本曝光,開發商「借雞生蛋」,毛利約佔總房價的40%。然而房地產專家則稱,其實獲利最大的不是開發商,而是中共政府的土地財政。

房地產商「借雞生蛋」 行業毛利約40%

據大陸經濟網商「融360」報導,一位大陸資深地產人曝光了房地產開發流程及成本黑幕。報導稱,任何一個房地產商在項目開發的過程中,都有著一套相似的資金經營規律和保底盈利祕訣。

該地產人介紹,房地產開發商的開發流程為:前期,開發商只投入佔整個開發40%的資金用於拿地,拿地之後開始從銀行申請貸款,然後拿銀行的錢開始項目開發(諮詢,設計、規劃,動工等,後續也會計算這些環節的成本),在銀行貸款還沒有花完的時候,就可以開始預售或認籌預售。

中期,拍完號、選完房之後一般需要等2個月甚至更久的時間,等到項目預售證下來之後,才會通知準業主來簽購房合同。之後,成百上千位的業主紛紛開始從銀行貸款,購房者貸款審批之後,就會有數十億的購房款流入開發商的帳戶。回籠資金就是從這開始的。

最終,開發商拿著購房者的錢去大肆開發,建造樓宇、設計景觀、引進配套、聘請物業等等。

整體流程,開發商只支出了拿地和前期籌備階段的成本,後續一系列的流程就是「借雞下蛋」了。

該地產人分析,房價的構成有五種:第一項是財務、銷售及管理費用;第二項是工程建設及配套成本;第三項是土地成本;第四項是各類稅費;第五項是企業利潤。一般來說,在這五項構成因素中,除去第一項成本相對穩定,後面四項才是真正影響房價的變量,尤其是二、三、四項可以佔到房價總成本的近六成。

房價對外銷售價格則是地產商在成本基礎上加上一定利潤,該地產人曝光,目前房地產行業毛利率大概在40%。

北京房價高出成本6倍

不過,在房價嚴重泡沫化的大陸一線城市,這一行業毛利率則更為誇張。

據「中國經濟網」近日報導,中共國務院研究室司長唐元在接受採訪時指出,在中國房價大幅上漲的背後,是價格嚴重背離價值的基本事實,是住房功能的嚴重異化。據其調查,目前北京市主城區商品房的開發成本(含地價)只有每平方公尺1萬元左右,而銷售均價達到每平方公尺6萬元左右,價格高出成本6倍以上。

謝逸楓:賣地31兆!土地財政才是房價暴漲大贏家

許多人將高房價歸咎於中共政府的土地財政,這一觀點繼續得到專家的支持。

近日,中共財政部公布的數據顯示,2016年中國國有土地使用權出讓收入37,457億元,同比增長15.1%,比上年提高36.5個百分點。

據統計,自1999年至2016年,中國土地出讓收入總額已經突破31兆元。

中原地產數據顯示,從中國賣地最多的50個城市看,2016年合計土地出讓金達到2.69兆元,同比上漲34%,而成交的土地面積則沒有上漲,合計50個城市成交12.27億平方公尺,相比2015年同期的13.06億平方公尺出現了下降。

亞太城市房地產研究院院長謝逸楓據此發布博文表示:賣地31兆!土地財政才是房價暴漲大贏家。


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