商辦租金穩定成長 交易量卻年減7成

仲量聯行（JLL）1日發布第三季商用不動產投資及租賃市場報告，商辦租賃市場租金較上年同期微幅上揚3.4%，但投資量與上年相比銳減71%，然而壽險業約有3.9兆元可投資房地產資金，受限於法規限制壽險業投資不動產，預計將朝公有地地上權和海外不動產等方式投資。

仲量聯行統計，A級商辦市場租賃去化量達1萬777坪，以金融服務、IT和科技業的中大型坪數空間為主，其中大直、南港、松山等區新供給釋出即接近滿租，租賃需求持穩，平均租金達每坪每月2,632元，來到2001年底以來的新高，較上年同期成長3.4%，估計年漲幅2~3%。而空屋率也增加2.8個百分點，來到10.6%，主要因為有信義計畫區2棟新供給的釋出。 

下半年估計約有3.2萬坪的新供給，其中逾85%為業主自用。而內湖、南港和捷運站附近等區域接近滿租，信義區和新北市的商辦大樓成為租戶持續評估的區域，老舊大樓未來恐面臨招租壓力。

放眼亞太主要城市商辦大樓的需求和租金成長，本季以香港3.5%漲幅最高，東京漲幅3.2%次之，台北則有1.2%的表現。中國北京、上海商辦大樓租金雖較台北高，但是第三季呈負成長或持平的表現。

投資部分，大型商用不動產本季投資額為96.9億元，較上季減少9%，但較去年同期減少71%；而今年度累計交易量為311億元，較去年同期683億元減少55%。由於法令針對保險業者投資商用不動產限制，以及都會區資產價格偏高、租金漲幅趨緩，本季無顯著投資活動。

不過國內游資充沛，保險業者可能投資不動產餘額約為3.9兆元，較去年同期成長16%，壽險業者將持續進行公有地地上權或海外不動產等投資方式。

仲量聯行總經理趙正義表示，全球不動產上半年交易量達3,300億美元，年增9%，預測今年全年總交易金額在7,400~7,600億美元之間，成長率可達5%。趙正義認為，最低投報率適度放寬有利國內投資市場回溫，潛在投資人也將持續關注年底前公部門釋出的公有土地精華標的及大型不動產標售案。◇