【王健專覽】大廈外牆磁磚剝落誰來修

最近發生大樓磁磚外牆剝落砸死人事件，引起對建物保養維護的責任歸屬問題之議論。依據政府的政策，目前已有都更條例鼓勵中古房屋，尤其面臨大街房齡超過30年以上者，皆設有獎勵與補助辦法，為何至目前為止成功的件數不多，大致要歸咎於房屋所有權人之無法協同一致，及大樓管委會對陳舊大樓外牆作更新或「拉皮」之舉措所致。

在台灣由於酸害嚴重，房屋外牆因久受酸雨侵蝕，致水泥被酸化後失去黏性，容易招致剝離產生危害，這種來自空中掉下來的「不定時炸彈」若無法解決，將是全民的不幸。

對於大廈之外牆磁磚剝落應由誰來修復，必須先判定大廈外牆部分究屬全體大廈住戶所共有，抑或屬特定住戶之單獨所有？觀諸我國民法第七百九十九條之規定實無具體基準。

實務上對於大廈住戶區分所有之單獨部分，解釋上係著眼於該建築物區分部分須以牆壁或天花板、地板與其他空間區分，而有獨立出入門戶並可單獨使用始可。此一解釋不惟包含區分所有權人所居住之空間，尚包含了構成該高樓建築物構成部分而圍繞獨立空間牆壁、梁柱、天花板、地板等結構部分，均為各該住戶之單獨所有，有獨立所有權，而得為單獨使用處分及變更之標的。因之，就大樓外牆部分，解釋上似可認為其與每一部分均應分別屬各該樓層空間圍繞部分，應分別為各該區分所有權人單獨所有，而由各單獨所有權人為管理使用。

然就高層建築物之結構而言如其建物之一部分係整個大廈結構之基礎部分，對該建築物具有保固或安全作用時，則該建築部分既使於單獨所有權空間範圍內，亦非單獨所有權人所得任意加以變更處分，因之，就此部分而言縱為單獨所有權之標的，但其變更處分應受到建築法等法令限制。

在深一層論，大廈之外牆既係大廈外觀整體一部分，且其內部構造上亦屬該高層建築物之基礎結構，供全體共有人共同使用，解釋上不得作為單獨所有權之標的，應更符合實際。是以，有關此部分修繕，應依共有關係，由全體共有人依其應有部分共同分擔之。

故在大廈外牆之磁磚剝落時，其修復即不須由各區分所有權人單獨為維修工作，而應由區分所有權人全體或由其組成之大廈管理委員會為之，該修繕費用則由全體住戶按其所有部分分擔計算之。◇