【王健專覽】長期優良住宅

日本於2009年6月新設的優良住宅的獎勵辦法，為促進節能減碳並防止房屋劣化，提高房屋使用之壽命減低資源浪費，由國上交通省透過「長期優良住宅先導事業」的認定，以鼓勵住宅之長壽命化及省能化。

該辦法設定幾項認定之基準，讓舊有或新建之建築，能透過修建或改建，達到其設定之標準。其標準有：

1.「劣化政策」：籲使其部品構造物件，以耐久不腐為原則。

2.「耐震性」：由於以往日人通用之木構造房屋，容易隨地震伴隨著火災而受害，最近出現大量以鋼構方式和傳統築屋做法結合。

3.「維持管理更新之容易性」，管理健全之房屋有定期保養之制度相伴，諸如：防漏之施作，舊管線之更換，可促進房屋機能補償之正常化運作。

4.「可變性」，隨時代之更迭機件，部品必須隨時代演繹而改變。最顯著者為「E化」之設備，有其變更之可能性才算達標。

5.「高齡者對策」，隨者社會高齡化之成形，房屋空間有無考量老年者或身障者其水平移動之可能性，而所謂無障礙的設計成為是否為優良住宅的條件，乃受評鑑之原則之一。

6.「省能政策」最近出現的新用語passive design，乃利用自然力讓能源之消耗減少，其做法乃利用樹木之防風性、遮陽性及「吹拔」功夫，即使房屋內空氣不時自然流動，利用窗的面積大小及高低落差，使空氣低進高出，縱然是夏日也無需使用冷氣，大大地減低光熱費之負擔。又如在建物之南側種植落葉樹在夏日枝葉茂密可作為遮陽，等到冬天落葉則日照可以進入屋中，造成合理省能的效果。

7.「居住面積與環境」，為使房屋合理的照顧且有庭院及綠化的環境，被視為優良條件之一。

8.「保全計畫」，構成優良住宅的條件，保全與警戒系統的建立，是不可或缺，在人力減少的社會，依賴人力的保全系統逐漸式微，代之而起乃數位化之感應系統為主，其保全之範圍包含火災、震災、風災、盜難等，以保障住屋者之生命財產安全。

以上評鑑之要目，皆為該法所訂定之原則性規範，其獎勵乃在房屋市場中有較高的評價，而價格較高。想起台灣的房屋，以最近發生的「浮洲社會住宅」為例，其在還未完成交屋前，就發生牆梁龜裂、鋼筋外露、漏水滲水等現象，使得近300戶所有權人，不得不包圍國建署做激烈的抗爭。在此令人不解的新屋遭到眾人的抗議，顯示了一項重大的措施我國還未建立。日本於2009年10月1日制訂一項新法「住宅瑕疵擔保履行法」強制規定造屋者在10年內，對新建房屋有雨水入侵、物件耐力缺陷等事項，需負責做修復補償之動作，萬一造屋者倒產，在法律上規定必須事先投保，保險金事先需由賣主負擔，若倒產事件發生，買主可申請由保險金負擔修復之工程費，此辦法應在台灣的建築界趕快立法施行，否則「浮洲事件」將沒完沒了。◇