屋齡超過30年？ 居住安全與翻新重建獎勵

全臺逾30年老屋超過半數，手中握有30年以上老屋居民，可以了解危老重建獎勵辦法以及採取哪些方法翻新老屋。專家語重心長的說，留錢還不如趕快蓋一棟安全的新房子。

根據內政部不動產資訊平臺統計，截至2022年第3季，全臺逾30年老屋比率達51.1％，六都中又以臺北市屋齡最老，超過40年建物就占47.51％。

中央氣象局的地震震度分級表顯示，四級以上地震達五強時，會有部分建築物牆磚剝落，少數耐震較差磚牆可能損壞或崩塌。全臺有一半的房子屋齡超過30年。地震來了經得起搖晃嗎？

政府看到問題所在，鼓勵都市更新給予容積獎勵，但是都更速度慢，有的社區大樓經過近20年協調才達成共識完成都更。

都更限制多，重建費時費力，「危險及老舊建築物重建」相對限制少、容積獎勵多，改建基地面積沒有要求大坪數，1、2戶或3、4戶只要願意一起重建可以快速通過審核。

有錢可以委託建商改建，沒資金可找建商合建。若老屋可以通過危老鑑定，有如搭上末班都更高鐵。《危老重建條例》2017年5月10日公布實施，延後5年將在2025年落日。

只要屋齡在30年以上、位於都市計畫區內、非具有保存意義的建築、耐震能力評估未達一定標準、結構安全性能評估未達最低等級、經評估後符合危險建築且需強制拆除的房子，可以享有危老重建容積獎勵。

危老重建無基地面積限制

「以危老重建來講，它是沒有基地面積的限制，但是太小基地可能無法取得危老容積獎勵。只拿到危老結構鑑定與時程獎勵。」建築師、德建築團隊董事長賴晟偉說，還要知道危老重建獎勵的三個核心重點：

1. 必須是都市計畫內的房子

危老重建的房子要在都市計畫內。都市計畫區範圍內可分為住宅區、商業區、工業區、保護區。都市計畫區範圍內再擴大一圈，像鄉村區建築用地，甲種、乙種、丙種、丁種建築用地、魚塭、窯業用地、礦業等都屬於都市計畫外的區域。

2.房子必須不是古蹟

如何知道是不是古蹟？發文到縣市文化局查詢，自家是否被認列為古蹟。

3.經過結構安全鑑定

賴晟偉進一步解釋，危老分成危險建築及老舊建築。危險建築不一定是老舊建築。可能是才蓋一年的房子，因地震結構發生變化，經過鑑定結構安全未達最低等級、耐震能力未達一定標準，或是海砂屋雖然不是30年以上的房子，也符合危老重建獎勵辦法之一。

建築師賴晟偉指出，新房子與老房子最大的差別在於居住安全，危老重建保護家人與自己。（賴晟偉提供）

是否符合危老重建資格跟房子的年紀沒有完全關係，都需要經過專業鑑定。

而屋齡超過30年以上，雖然結構還安全但是沒有電梯，也符合危老重建獎勵辦法。這是因爲臺灣已邁入高齡化社會，年長銀髮族常因上下樓梯不易，待在家裡不想出門，被房子限制了行動自由，為此放寬危老重建獎勵限制。 

重建從建築結構鑑定開始

危老重建步驟，必須做建築物結構安全鑑定，獨棟的屋主可以自我主張，四樓以上與他人共同持分的住戶，需要所有權人1/2以上同意，才可以做房子結構安全鑑定。

確定為危險建築後再取得100%住戶同意重建，即可開始著手「危老重建計畫書」。一棟住戶裡有任何一戶無法取得同意，就與危老重建無緣。

重建計畫書擬好，100%地主也與建築公司談好各方的分配比例、簽定合建契約書後，地主把「土地」跟「建物」權狀交給建商到建管處申請危老重建，取得拆除執照、建築執照即可開始重建。

房子重建完成取得使用執照即可做分配、保存登記，又稱「建物所有權第一次登記」取得所有權狀，接著建商把房子、所有權狀分發給每一位參加重建的住戶，住戶唯有拿到土地與建物所有權狀才算安全取得產權。

賴晟偉鼓勵民眾不用害怕鑑定，他表示，如果鑑定為危老的話，180天內要申請建築執照，也可以再申請加延180天，時效過期就無效，但是居民仍然可以繼續居住不會被限定要拆除，只是安全堪慮。

委建或合建 一坪換一坪？

賴晟偉舉例說明，危老重建可與建商合建或是委託建商建造。如果委建比較有機會一坪換一坪，建設公司只要承擔管理跟技術，材料、規費、設計費、營建成本則全部由地主自己承擔。

委建對住戶來說會有更多問題產生。有的人有錢，有的人不但沒錢房子還有貸款，如果沒有資金來源，委建成功的機會更低。

委建不管是建設公司或營造廠，變成被動者不是主導者無法主動解決問題。假設有30個住戶，每一戶的要求都不一樣，建商無法聽30種不同意見做事。還有些人要待遇好一點、分到一樓、分到路邊等。沒有一個主導者出面協調整合，時間會拖很久耽誤獎勵時程。

如果是合建方式，由建商統一定出「營建成本」、建築材料，規劃公共設施、室內裝修等。由建商主導改建程序，換算住戶可以分回多少成數。所有住戶有一個統一標準可以遵循反而簡單容易。當然住戶所能分回的坪數要先扣掉所有改建成本。

「基地大小不是一坪換一坪的最大關鍵，房子基地座落的『區域』才是決定危老重建是否可以一坪換一坪的最大關鍵。」賴晟偉說，如臺北市信義區、比較熱門的臺北車站、捷運站周邊腹地等。臺北市房價高，如果基地面積夠大、又在精華區域，比較有可能一坪換一坪。

為什麼房子的公設比要大？

常常有地主問賴晟偉，為什麼房子的公設比要這麼大？ 賴晟偉說明，公設比高的原因，按照政府要求，除了電梯還要再做兩座樓梯，是為了火災發生時逃生用。假設房子只有一座樓梯，火災發生的時候可能會被困住無法逃生。如果有兩座樓梯，一座樓梯發生火災，另一座樓梯可以逃生不會被困住。

除了兩座樓梯外，還要有「遮煙設備」阻斷濃煙竄來竄去；還要做一小時防火時效的設施，包括烤漆鋼板、防火時效牆、耐燃材料天花板、防火時效隔間、防火時效門等，這些「防火區劃」都是隱形的建築成本。

唯有做好「防火區劃」，鄰家發生火災才不會延燒到自己家，而且煙也不會竄進自己家門，火災造成的傷亡很多是被煙霧嗆昏。做「防火區劃」就能起到保護隔離作用。這真的是一般住戶看不到的細節。

留錢不如蓋一棟安全新房

都市風貌更新美化、居住安全建立需要全民動起來，好的政策更要讓需要的民眾知道。（123RF）

賴晟偉語重心長的說，新房子與老房子最大的差別在於居住安全。沒人能預知什麼時候會有意外！做這件事情是在保護家人、自身安全，發生問題的時候保障財產安全，不會付之一炬。錢花在刀口上，「留錢還不如趕快蓋一棟安全的新房子」。

防火避難安全還有一個重點「電線」，賴晟偉表示，40年前的電線設計，不一定適用微波爐、電暖爐用電量很高的發熱電器。家裡的配電線比電暖爐的電線細，是否容易電線走火？假設有一天真的發生火災，就什麼都沒了。天天生活在充滿危險的環境中，這是最令人擔心的大問題。

期待危老2.0盡快上路

都更推了27年才推1千多件不到2千，危老重建自2017年實施至2023年，核定突破4千件，代表危老才推得動，都更已經推不動。危老推動績效不錯，還延續到2025年的5月11日，所剩時間也不多。

賴晟偉希望，政府再加把力推動危老2.0，解決目前都更的窘境。建議內政部營建署盡快研擬危老2.0推動辦法，最好能夠接續危老重建的推動，讓住在30年以上老舊房子的人民享有居住安全，也美化市容。

都市風貌更新美化、居住安全建立需要全民動起來，好的政策更要讓需要的民眾知道。一位新北市陳太太說，不知道政府有鼓勵危老重建的獎勵辦法，因為平時不看電視也沒看報紙，更少上網看新聞，她希望在每年房屋稅單裡夾帶「危老重建獎勵辦法」宣導文宣，讓民眾知道相關政策。◇