租賃糾紛 崔媽媽拆解6大租屋地雷（下）

租屋糾紛地雷到處是，如何看清不踩中？崔媽媽基金會統計2015年最多租屋糾紛詢問的案件種類，整理出6大「租屋地雷」，依次為「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」和「提前終止租約」。崔媽媽提醒，國內租屋環境欠缺法制管理，租屋市場亦不健全，無論房東或房客，都應謹慎，以免誤踩「地雷」而遭租屋糾紛纏身。

崔媽媽6大租屋地雷實際分析與法規提醒：

5、「稅賦爭議」——房客讓我的租金收入曝光被追稅了，怎麼辦？

首先，納稅是國民義務，即使現實中多數個人房東都沒有繳納租賃稅賦的習慣，而一旦房客打算申請租金補貼或將租賃支出報稅，勢必公開租約讓政府得知租屋行為，房東則會被政府追討相關稅金，因此有的房東會索求「損失補償」，甚或趕走房客。然而，此非明智之舉。

一般租約習慣明記「租屋衍生之稅賦由承租人（房客）負擔」之類的文字，但是，需要注意的是，內政部已增修「房屋租賃定型化契約之應記載及不得記載事項」，規定「不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加，其增加部分由承租人負擔」。崔媽媽表示，房東在訂定契約時，應思量注意。此外，房東和房客雙方若面臨稅賦的糾紛，契約又無規定可循，崔媽媽則建議房客可試著與房東協商各讓一步。

※法規小提示：《憲法》第19條，人民有依法律納稅之義務。

6、「提前終止租約爭議」——終止租約是對方提早說了算嗎？

租約是締約雙方都要遵守，原則上都無權片面提前終止租約。然而，難免其中一方有特殊因素，如房客不滿意屋況、與室友或房東相處不好，或是房東因各種緣故想收回房子自住等，導致無法履行契約而要提前終止，造成一方的權益損失，產生爭議。

要預防提前終止的爭議，最好在契約中訂定提前終止租約的條款，清楚規範欲終止租約的一方，須給對方違約金（通常是一個月租金）。此條款務必寫明締約雙方都適用，以互相約束。否則只有在下列「法規小提示」裡所列的各種法定情況下，雙方才真正有權片面終止租約，無需催告。

崔媽媽提醒，坊間契約書中常見相關條文會寫到一些規定，通常只規範房客而未約束房東，顯然不公平，如「租賃期間內，房客若提前遷離，應賠償一個月租金，且絕不異議」或「租賃期間內，房客若違背本契約各條項時，任憑房東處理，房客絕不異議」，房客要多加留意。值得注意的是，若租賃契約未受法院公證，就無所謂「強制執行」，房客可謹記在心。 

※法規小提示（以下皆為《民法》）
第250條：締約某方違約時的違約金支付。
第450條第3項：締約某方想終止不定期租約時，必須提前一期通知。
第453條：締約某方想提前終止租約，必須提前一期通知。

（房客可片面終止租約的情形）
第424條：租屋處有瑕疵危及安全健康時。
第430條：房東該修繕房屋，經催告後仍不修繕。
第435條第2項：租屋處已不堪租賃目的（居住）。
第436條：因第三人主張對租屋處的權利，導致無法繼續租賃時。
若房客死亡，其繼承人可按照第450條第3項的方式，片面提前終止租約。

（房東可片面終止租約的情形）
第438條：房客非法使用租屋。
第440條：房客非法轉租當二房東。
第447條：房客擅自拿取租屋處的房東物品。（明日刊出本系列結尾）◇