海外熱錢湧入日本房地產

對2020年東京奧運會經濟效應的期待，反映到了日本的房地產，東京主要商業地段的辦公大樓和住宅大樓，受到投資者青睞。其中除了日本投資者外，歐美、華人的投資者，也湧入日本房地產市場。

據《日本經濟新聞》報導，7月中旬，房地產開發商東京建物在東京精華區目黑站附近，開發了一處大型塔式超高層住宅大樓「Brillia Towers目黑」，出現購房者需排隊抽籤的情景。目黑站地區素有文化、休閒氛圍，是日本富人喜愛的住宅區。

「Brillia Towers目黑」配備了高檔的內裝，地處黃金地段，其中100多平方公尺（30.25坪）的高級公寓售價近3億日圓（8,100萬台幣），雖然價格不菲，但很快就出現了25名購房者搶購，最終採取了抽籤方式。購房者表示：「立地條件絕好，雖然貴，但不會貶值。」近期日本經濟出現好轉，富人在投資房地產方面，偏愛這種基地位置絕佳，造價高的公寓。

日本富人和海外熱湧入日本房地產

與中國大陸、香港、台灣等過熱的房地產市場相比，日本經歷了上世紀90年代初期的泡沫經濟以及2008年經濟危機後，房地產業一直處於低迷不振的狀態。投資者表示，與亞洲其他地區相比，日本的房地產偏低，上升空間寬厚。因此，不少華人資金也湧入到日本房地產市場。

一名經營食品的台灣投資者買下了皇居附近，環境優雅的一套4億日圓（1.08億台幣）的二手高級公寓後說：「在台北，4億日圓是難以買到位置條件這樣好的公寓。」台灣房地產仲介信義房屋表示：「相同檔次的房地產日本便宜約30%。」在東京都心，不少頂級大樓最頂層陸續出現被中國投資者買斷，不論是新建還是二手的高級公寓，出現了中國投資者掃貨的「爆買」現象。

2008年秋的雷曼金融危機，使日本的房地產業跌到了冰點，直到2012年安倍內閣誕生後，開始了一系列的從通貨緊縮中解困的政策，給股市帶來強勁的活力。受益於股票等金融資產的增值，日本的富人層重新把目光投向了房地產市場。另一方面，「安倍經濟學」核心之一的貨幣寬鬆政策帶來日圓貶值，引發歐美以及華人資金湧入日本房地產。兩股資金的合流給日本房地產帶來了少有的活力。

外國資金鎖定大型大樓

來自中國大陸的資金進入日本房地產時，常採用托殼歐美基金的方式購買日本大型商業設施。今年1月一家美國基金以1,400億日圓買下了東京都內的一座大型多功能的商業大廈「目黑雅敘園」，然而其背後的真正賣家是中共政府主導的基金--中國投資（CIC）。

除了中國資金以外，美國的Fortress Investment集團、新加坡、挪威的政府背景的基金等諸多的外國資金也紛紛涉足日本房地產。東京都內的一家大型房地產公司Jones Lang LaSalle（簡稱：JLL）透露的訊息顯示，2014年湧入日本房地產的外國資金高達8,932億日圓，是去年的近2倍。

有經濟學者分析日本近2、3年房地產市場的走向時表示，泡沫經濟的症狀是顯而易見。分析認為，今年，1~6月，東京都內的新建公寓房的平均售價為6,231萬日圓，是日本1992年上半年泡沫經濟崩潰以來的高價。同時，辦公樓的價格飆升，達到了雷曼經濟危機前的水平。經濟分析人士擔憂地表示：「房市過熱現象到底要持續到何時，一時還難以預測。」

專家擔憂日本房地產過熱

資料顯示，2014年金融機關面向房地產的融資額高達12兆2,500億日元，為歷史最高紀錄。另外，日本銀行4月發表的投資統計分析中，把房地產的現狀歸為「過熱」。對此，日本瑞穗銀行的小川鋼宏分析師警告說：「房地產市場的火爆交易，如果導致租金過度飆升就要引起注意了。」日本對泡沫經濟的後遺症，可謂談虎色變。

或許是對房地產過熱現象的擔憂，房地產投資信託公司的股票，從連續3年的上升轉為下跌，介於對前兩次泡沫經濟的警覺，投資者對日本房地產期待的同時，保持著謹慎的判斷。◇