老宅地下室無產權 恐爆停車位爭議
坐落在高雄市新興區的亞洲仁愛大廈，地下室的65個停車位因未辦理保存登記而無建物所有權狀，產權屬起造人大總建設公司所有，但該公司因積欠地價稅、營業稅未繳，遭強制執行拍賣，使原本無法買賣的停車位，由部分住戶取得所有權，與原取得永久使用權者發生爭議。
亞洲仁愛大廈屋齡已逾40年，部分住戶以每個車位45萬元向大總公司購得「永久使用權」。然而，該地下室於民國98年底遭行政執行署高雄執行處聲請強制執行，隔年初暫編建號查封拍賣。住戶們組成自救會提告，主張地下室雖無建物保存登記，但仍屬區分所有權人共有，且他們已向大總公司購買使用權，應撤銷強制執行程序。
然而法官認為，該地下室屬於公共設施的範圍包含法定停車空間、變電室、機電設施及樓梯間等，但面積僅占整個地下室空間不到30%，並與騎樓等公共設施共編建號，依同棟建物專有部分的比率由各區分所有人分擔；而其餘70%以上的空間，並未登記為各住戶所有，且當初購屋時的買賣契約中也明定「地下室除公共設施外，所有權全歸大總公司所有」。
換言之，被法拍的停車位是由大總公司另行劃設的非法定停車空間。欲使用車位者須另外購買，且購買並非以取得地下室建物所有權並加以登記的方式辦理，而是由大總公司提供車位永久使用權證明書，並約定不得單獨讓售、出租給非該大樓所有權人，或可隨房地一併讓售，屬於「債權」性質，因此不得排除大總公司的債權人聲請強制執行。
法官也認定，《建築法》雖規定「建築物應附建防空避難設備或停車空間」，但並未限制只有區分所有權人才能使用，也就是說地下室或防空避難設備若具有獨立性，如在構造上可與其他部分區隔分離、在使用上具有獨立出入通道等，即可單獨成為所有權客體，並非一定是建築物附屬的共有設施而只限區分所有權人使用。
直到民國80年9月18日，內政部發布函釋，指出「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人或合意由部分區分所有權人所共有」；並依《土地登記規則》應另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，且移轉承受人應為該區分所有建築物之區分所有權人。
高市府地政局向《大紀元時報》表示，因我國法規對於建物產權保存並未採強制登記，所以在內政部以函釋統合各縣市「區分所有建物停車空間及防空避難設備產權登記」方式前，起造人有可能未申請大樓地下停車場產權登記，才會衍生產權爭議。
然而，內政部80年9月18日函釋也明示，基於法律不溯及既往原則，只有新申請建照的案件才適用。換言之，在此前已取得使用執照的建物，仍需由區分所有人間或房屋買賣雙方自行約定其權屬型態是共同使用、專用或專有，只有在當事人約定為專有部分時，才能認定該部分是區分所有建物。
依高市府建管處統計，高雄市6樓以上有開挖地下室的集合式住宅，在80年9月18日前已取得使用執照者共有1,165件。也就是說，屋齡34年以上的住宅大樓地下室，都存在產權爭議風險；但有熟悉地政事務的人士認為，同一張使照可能有多棟建物，且從數據中只能看出公共設施是否有登記產權，卻無法得知項目是否為停車位，實際數量難以估計。
地政局提醒，若民眾於買賣此類舊大樓時對產權及使用有所疑慮，可考慮先請賣方提供建物登記謄本、建物測量成果圖謄本等，比對房屋現況，以釐清地下停車場產權登記情形。
此外，依據內政部「建物所有權第一次登記法令補充規定」，在內政部80年9月18日函釋前建築完成的建物，其地下室應為共有部分若依法約定為專有並設有門牌，可辦理保存登記。◇
