房東不配合 住宅政策遇困境

內政部日前公布去（109）年第3季房價負擔能力指標，全國房價所得比高達9.19。為落實居住正義，政府除了在去年通過「實價登錄2.0」使房屋市場透明化外，也持續推動租金補貼、社會住宅、包租代管等三大住宅政策。但有專家指出，「租屋黑市」會使政策效果大打折扣。

長期關注居住議題的崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，「租金補貼」是臺灣目前最重要的租賃住宅政策，但「租屋黑市」使其效果大打折扣，讓租金補貼「看的到卻吃不到」；而是什麼原因導致租屋市場不透明？呂秉怡認為，有房東不願意配合、房東挑選房客、違建嚴重等三大問題。

房東為逃漏稅 不讓房客申請

擁有18年房東經驗、成立房屋租賃公司的律師蔡志雄指出，房東不願意讓房客申請租金補貼、設立戶籍最主要的原因就是「稅」的問題，除了需繳納租金收入的所得稅外，根據現行法規，由於房屋從自住轉變為非自住用途，房屋稅會從1.2％依地方政府自訂差別稅率最多提高3倍至3.6％；而最可怕的是，地價稅會從2‰提高為至少10‰。

「提升房東報稅比例是解決問題的關鍵」，蔡志雄說。雖然政府目前已經提出鼓勵措施，若房東出租房屋給符合租金補貼申請資格的房客，房屋稅可比照自住稅率1.2％；若房客成功申請租金補貼，房東可享每屋每月租金收入最高1萬元的免稅優惠。但蔡志雄建議，政府應「一手蘿蔔、一手棒子」，加強查緝逃漏稅，否則目前仍以房客檢舉為主。

至於稅金是否會轉嫁給房客？蔡志雄表示，繳稅是應該的，過去房東長期逃漏稅、「房客申請租金補貼害房東多繳稅」都是不正常的現象；但以房東的角度來說，政府會回溯追查5年，是房東是否誠實申報很重要的考量，若不回溯或只追查1年，可能效果會較好。「讓房客設戶籍、申請租金補貼反而是吸引房客的有利條件」，他說。

而呂秉怡也認同，政府在短期內可制定「大赦條款」，引導租屋市場資訊公開，一段時間後若無法改善，便可嚴厲查稅、建立吹哨人制度等，畢竟從中長期來看，臺灣的租賃市場仍必須透明化，因為如果多數房東不繳稅，租屋黑市就會使租金補貼、包租代管等政策都無法順利推動。他強調，「這是遲早要改善的問題，也是政府要不要做的問題」。

此外，呂秉怡建議，《租賃條例》中的定型化契約應記載及不得記載事項應明訂「不得拒絕房客申請租金補貼」。

房東挑房客 弱勢租不到

租屋黑市的另一個原因則是「身分排除」的問題，長期身處協助無家者第一線的芒草心協會秘書長李盈姿表示，即便房客能找到適合房屋、也能湊出房租，若本身是中高齡者或身心障礙者，就算單純是中高齡單身男性，都會遭房東、甚至是房仲要求提供良民證、工作證明、連帶保證人等。

公視談話性節目《有話好說》主持人陳信聰則表示，事實上，不論房客年齡、婚姻狀態、收入、是否養寵物等，房東最在乎的是房子是否完好、每月是否能如期收到租金，所有房東也都不會願意讓自己的房屋成為凶宅，因此就會盡可能避免租給高齡、身心障礙或健康明顯不良者；而政府應設法消除房東的擔憂，替房東承擔這些租屋風險。

至於政府是否能當保證人？包租公律師蔡志雄坦言，可能比較困難，雖然租屋契約中本就有保證人欄位，但實務上卻鮮少使用；不過，他認為，當臺灣租屋市場達到一定的成熟度、案件量夠大時，就可以透過類似凶宅險的方式，由政府承擔一些保費來解決這個問題。◇