全球房產近3年漲20% 泡沫風險增

分析指出，3年來全球房價成長幅度近20%，加上近年自中國大陸的投資需求激增，激化了已被高估的房地產價值，已開發經濟體主要城市房地產泡沫風險，較去年而言又更高了。

瑞銀發布《2017年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告指出，全球20個精選城市的住宅房地產價格，多數出現了泡沫危機。

市場普遍認為，最好的地段會依循「超級明星」模式收益——受惠於高淨值投資者的增長，賺取最大的增值空間。

而在過去10年貸款利率不斷下降的趨勢中，房地產取得變得極具吸引力。瑞銀表示，許多投資者認為，只要供給不超速過量，「超級明星」城市的房價將持續與租金、收入和全國房價水準脫鉤。

確實國際投資（尤其來自中國大陸）的需求激增，已超越當地購屋者需求，使得近年「超級明星」城市獲得額外推動力。

但是，過去3年全球平均房價漲幅近20%，激化了估值過高的情況，導致全球已開發經濟體多數主要城市的房市開始出現泡沫危機。

其中，多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩，依序為慕尼黑、溫哥華、雪梨、倫敦、香港和阿姆斯特丹。

亞太地區，香港和雪梨房地產泡沫風險較去年上升；新加坡估值依然公允，風險持續下降；東京估值過高的情況則在2017年愈發明顯。

如何識別泡沫？

瑞銀表示，「泡沫」一詞指的資產價格重大且長時間偏離合理水準之情況。泡沫破裂之後才能清楚界定泡沫的存在，但房地產市場過熱的復發規律可通過歷史數據觀察。

當前房價收入比（PI）顯示住房的可負擔性較低，意味著長期房價升值前景減弱；房價租金比（PR）較高，則意味著對於低利率的依賴程度過高。

瑞銀衡量全球金融中心的房地產泡沫風險指數，類別為：壓抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫風險（bubble risk）。