英國住房面臨史上最嚴重短缺 比脫歐更棘手
2017年2月7日，英國政府發布的《2017年英國住房白皮書》中，政府公開承認：英國面臨史上最嚴重的住房短缺，並制定了很多新規定。相對於此前英國政府公布的77頁脫歐白皮書，104頁的住房白皮書給出的訊息更加震撼!
每年缺25萬住房 倫敦有的區供求比僅2%
英國政府承認每年至少需要25萬套新增住房，而實際新建住房遠遠不能滿足需要，每年缺口近9萬套。2015~2016的需求量更是創了新高：27萬套，缺口也達到驚人的11萬套。比如倫敦平均只能滿足住房需求量的55%，在倫敦33個行政區中的14個行政區房屋，供應都不足需求的50%，在Haringey為12%、Enfield為29%，而Redbridge僅為2%。
白皮書強調：「我們想要建設一個公平的社會，但房產市場存在的問題，是最大的阻礙。越來越多的英國人買不起房，更多的人選擇租房約220萬人，每個月花掉3分之1的收入租房。」在過去25年裡，英國整體經濟增長了41%，但房產建築業僅僅增長了11%，差了幾乎4倍。住房短缺主要是新建房屋太少，目前英國只有11%的土地建了住宅。具體三個原因：
一是超過40%的地方政府，沒有足夠多、足夠好的建房計畫；
二是建房速度太慢，計畫批得太慢，開發商囤地捂盤。（這和中國很類似。眼看房價不斷繼續上漲，而地皮有限，越到後面房價越高，故而開發商都想囤貨居奇）；
三是商業開發是英國房地產市場的主導力量，10大住宅建築公司建設了約60%的住房，而政府開發卻很少。
倫敦房價10年翻倍 單身上班族要等30年攢首付
由於住房短缺，必然導致房價的飆升和房租的上漲。
最近3年來的房價年增長率，2014年漲幅最大，最高峰時約為12%，2015年漲幅約為5%，2016年約為6%。即使受到脫歐影響，英國的房價還在穩穩地上漲。2016年底第一太平戴維斯的資料顯示，英國房屋的價值在過去10年中，猛增了1.412兆英鎊，房產總價值達到5.752兆英鎊，超過了法國、德國和義大利三國GDP的總和。其中增長值中超過一半來自倫敦，10年來倫敦房屋總價值翻了一番，其次是東南部如肯特郡等，由於通勤倫敦非常方便而房價大漲。
目前英國人平均要用至少14年的不吃不喝的純收入，才能支付全部房款，這個數字在國際上不算高，但英國房價存在極大的地區性差異。據英國房產調研公司eMoov的統計：2016年6月英國平均房價為3,300英鎊/平米，而倫敦每平米房價1萬2,468英鎊，倫敦高出全國平均值的4倍。俗話說，「小英國，大倫敦」。據2015年2月統計，倫敦的人口已經突破860萬，創下自1939年以來的最高紀錄。倫敦面積大約佔全英國的1/130，而人口卻佔了1/9，成為歐洲最大的城市。
近來網路上流傳一份「在倫敦的單身上班族，到底需要多少年才能付得起第一套房的首付？」的調查報告，引起民眾嘩然。報告詳細地羅列了倫敦各個地段的房價，在該地區工資收入，以及由此換算出來，需要攢多少年的工資才能交得起首付。其中購房款以攢下工資的5%來計算，因為倫敦生活費很高，年輕人絕大多數都不夠花，屬於「月光族」，每月能攢下5%的工資已經非常難了。
這樣算下來，排在第一名的是富人區Kensington and Chelsea，房產均價：£130萬3,778，按房價的10%來首付費用：£13萬378，該區域上班族平均年收入：£3萬8,163，攢下5%工資需要多少年才能付首付：68年。第二名是Westminster，需要50年來支付首付，以後每月再支付高昂的貸款費。隨後排名最高的是Camden需45年，帝國理工大學所在的Hammersmith and Fulham區需要41年，而在北二環的Haringey，則需要37年攢夠首付。報告給出其它區，也要20~30年來積累首付。
住房擁有率30年最低 房屋短缺的4大原因
說英國房屋短缺，並不是說英國人沒有房子住，（相反，英國無家可歸者很少），而是說無力購買自己的房子，只能靠獨自租房或與人合租。據2016年8月英國決策基金會的報告顯示，英國住房擁有率在2003年4月達到峰值：71%的英國人擁有住房（包括貸款買房的情況），而到2016年2月下落到64%，成為1986年以來最低值。其中大曼徹斯特郡的住房自有率，從2003年的72%下降到2016年的58%，倫敦從2000年的72%下降到2016年的58%。而對應的英國租房率，從2003年的11%上漲到2015年的19%，大曼徹斯特郡則從6%增到20%。
和大陸講的住房私有率不同的是，住房自有率是以，擁有所居住房產產權的家庭數量占全部之比：住房自有率=(居住於自有產權的家庭戶數／全部家庭戶數)X100%。自1986年以來，這個分母部分在不斷擴大，因為包括了家庭子女長大成家後的新需求、新增幾百萬的移民、買來出租的 buy to let 政策，以及外國買房者的湧入，這些分母數據的增加，導致了住房自有率的下降，其實，住在自有產權的英國家庭，總數值也在不斷上升。
這4個分母的增加，也就給出了房屋短缺的4大原因。
首先，由於人的壽命延長，以及英國家庭平均有3個以上的孩子，這就讓原來1980年代的一個家庭，變成了2010年代的4個家庭，這就大大增加了對住房的需求。調查顯示，很多英國65歲以上的老人，隻身居住在大房子中，由於膝下無人陪伴導致至少兩間臥室空置，目前英國超過200萬套住房存在此現象，房產價值約為8,350億英鎊。這200萬套老人的空置房，與220萬年輕人租房的數據形成了對照。
第二、外來移民帶來的住房需求。由於過去幾十年對歐盟的開放，對難民的救濟安排，以及中國、俄羅斯、中東人以及全球各地的人們湧入環境優美、生活舒適、保健安全的英國，這令英國住房的增長速度，遠遠落後於移民的增長。2015年數據顯示，44%的倫敦居民是由，各種少數族裔所組成的非白人人口，這個數據未來還會增加。官方預計，未來25年英格蘭需要530萬套新房，其中移民需求占37%。
第三、允許購房者買房來出租。英國政府為了增加收入，允許本國人或外國人購房出租（buy-to-let），這無形中製造了更多的，自住房的短缺和出租房價格的提升，有調查顯示，70%以上的民眾認為該項目「不公平」或「非常不公平」，因為近些年來，擁有多套出租用房的房主不斷增加，高額的租金收入，使他們有能力購買更多房產用於投資，這樣一來買不起房的人們的境遇便會更加艱難。
第四個因素是外國買房團的出現，只要付現金，英國政府就允許持有外國護照的人購買英國的房產，這無疑又大大增加了英國年輕人買房的難度。
買房出租加劇自住房短缺 催生房產富豪
有關買房出租者，有兩個傳奇故事不得不說。
2017年2月初，來自曼徹斯特的Marco Robinson，宣布要把位於蘭開夏郡（Lancashire） Preston 的一棟，價值數十萬英鎊的精裝修三房公寓免費送人，但條件必須是流浪漢。
2017年2月初，buy-to-let大亨Marco Robinson，宣布要把位於蘭開夏郡 Preston 的一棟，價值數十萬英鎊的精裝修三房公寓免費送給流浪漢。
buy-to-let大亨Marco Robinson，宣布要把位於蘭開夏郡 Preston 的一棟，價值數十萬英鎊的精裝修三房公寓免費送給流浪漢。（dailymail）
早在2016年3月，他就把一套位於曼城市中心的兩室公寓送人。據說他是用這種獨特方式來抗議英國政府，在2016年4月提高購房3%的印花稅。
48歲的Marco自稱少年時無家可歸，曾和母親流浪街頭。45歲那年，他辭掉工作開始做購房出租生意，短短3年他就買了150套房子，賺了數百萬英鎊。也許曼城持續增長的出租房價格就有他的「功勞」。
與Marco高調張揚所不同的是，曾是數學老師的威爾遜夫婦，是全英國最大的「買來租」富豪。
威爾遜夫婦（Fergus and Judith Wilson），是全英最大的「買來租」富豪。（Daily Express）
曾是數學老師的威爾遜夫婦（Fergus and Judith Wilson），是全英最大的「買來租」富豪。
他們算出一個門道：從銀行貸款來買房子，每月從租客收來的租金足夠支付給銀行的貸款，於是他們就辭職大幹一場。從1980年代初，他們相繼在倫敦東南部的肯特郡，順著 M20買下1,000套住房。2014年出售100套優質住房，掙了1億英鎊，2015年他們把剩下的900套全部賣給了阿拉伯投資者，得到2.5億英鎊。
在無房者眼裡，這簡直是掠奪，他們賺的都是租房者的血汗錢，為甚麽這次白皮書沒有停止這個政策呢？因為在崇尚自由經濟的保守黨看來，這樣做是為了啟用市場，同時給英國帶來最關鍵的資金。當初柴契爾夫人把原本屬於政府的福利房，以非常低的價格賣給住在裡面兩年以上的租戶，就是為了私有化，這令當時英國住房自有率來了個飛躍。
白皮書是轉折點 重點由買房轉到租房
回頭再來看白皮書，造成房屋短缺的這4大因素都沒有觸及，而只是提出要增加房屋的修建。2月7日，英國社區和當地政府大臣Sajid Javid，代表英國政府在下議院發布住房白皮書時動情地表示：「房價持續飆升，若我們現在不採取行動，將拖垮整整一代人。今天你走在街上，肯定會看到這樣的場景，年輕人將臉貼在房地產商的窗口上，試圖能找到能買得起的房產，然而結果是令人失望的。英國房地產市場已然崩潰，解決方案是在人們期望居住的地方建造更多新房屋。」
人們注意到，這次白皮書是自1980年以來，英國第一次將租客權益放在首位，與前任首相卡麥隆旨在提供「可負擔得起的買賣房屋」，不同的是，特蕾莎•梅首相承諾，將為「租房一族」提供更多「可負擔得起的房租」。這次白皮書將鼓勵業主提供「家庭友好」政策，保障租戶3年租約，禁止不良業主實施不合標準的午夜措施，進一步禁止房屋仲介收取費用。
為保障租客的權益。2016年11月，英國大臣Philip Hammond宣布，禁止對租客收取仲介費，然而適得其反，仲介將會把這筆費用加到房主身上，而房主又會變相提高房租，把這筆費用轉嫁到租客身上。
白皮書的具體建議
如何修建住宅，Javid建議說，政府希望將空置的商店來變成住房，加大城市密度，火車站的停車場等可以移到地下，但同時保證綠化帶不受影響。英國政府還將規劃許可（planning permission）的期限，從3年縮減到兩年，這樣迫使開發商儘早建房；同時建造更多庇護性住房（sheltered housing），使更多空巢老人搬到較小的住宅，然後把更多大的house留給需要的年輕人；鼓勵年輕人購買預製裝配式住宅（pre-fabricated houses），這種住宅相對更容易搭建，價格也便宜很多；在倫敦等大城市，建立密集的住宅區；提供更多人們可以負擔得起的住宅。
對於新建私有公租房（build-to-rent scheme）的租客租賃期限延長，由目前的1~2年提升至3年及以上，打造「家庭友好型」的居住節奏，讓租客們更有「家」的感覺。但這一政策，對之前已經購買buy-to-let房產的房東與租客，並不構成影響。
Javid還表示，要加快建房速度就要增加建築勞動力，解決建築工人短缺問題。據說目前很多華人建築隊，也加入到新建住宅中來。
白皮書中還宣布要更多地協助購房者，繼續支持Help to Buy 和 Starter Homes。前者給首次購房者提供20%的貸款，前5年免息，此後支付1.75%的年息，（這比市場貸款利息要低很多），而且貸款只需要在賣出房產時返還即可。這個優惠政策，也適合所有在英國擁有合法身分的華人。Starter Homes計畫在2016年政府提出撥款23億英鎊，在未來5年內建設20萬戶Starter Homes住宅，並且為40歲以下的首次購房者，提供低於市場價格20%的購房優惠。白皮書還提到Affordable Homes 項目，來幫助低收入家庭購房。◇
每年缺25萬住房 倫敦有的區供求比僅2%
英國政府承認每年至少需要25萬套新增住房，而實際新建住房遠遠不能滿足需要，每年缺口近9萬套。2015~2016的需求量更是創了新高：27萬套，缺口也達到驚人的11萬套。比如倫敦平均只能滿足住房需求量的55%，在倫敦33個行政區中的14個行政區房屋，供應都不足需求的50%，在Haringey為12%、Enfield為29%，而Redbridge僅為2%。
白皮書強調：「我們想要建設一個公平的社會，但房產市場存在的問題，是最大的阻礙。越來越多的英國人買不起房，更多的人選擇租房約220萬人，每個月花掉3分之1的收入租房。」在過去25年裡，英國整體經濟增長了41%，但房產建築業僅僅增長了11%，差了幾乎4倍。住房短缺主要是新建房屋太少，目前英國只有11%的土地建了住宅。具體三個原因：
一是超過40%的地方政府，沒有足夠多、足夠好的建房計畫；
二是建房速度太慢，計畫批得太慢，開發商囤地捂盤。（這和中國很類似。眼看房價不斷繼續上漲，而地皮有限，越到後面房價越高，故而開發商都想囤貨居奇）；
三是商業開發是英國房地產市場的主導力量，10大住宅建築公司建設了約60%的住房，而政府開發卻很少。
倫敦房價10年翻倍 單身上班族要等30年攢首付
由於住房短缺，必然導致房價的飆升和房租的上漲。
最近3年來的房價年增長率，2014年漲幅最大，最高峰時約為12%，2015年漲幅約為5%，2016年約為6%。即使受到脫歐影響，英國的房價還在穩穩地上漲。2016年底第一太平戴維斯的資料顯示，英國房屋的價值在過去10年中，猛增了1.412兆英鎊，房產總價值達到5.752兆英鎊，超過了法國、德國和義大利三國GDP的總和。其中增長值中超過一半來自倫敦，10年來倫敦房屋總價值翻了一番，其次是東南部如肯特郡等，由於通勤倫敦非常方便而房價大漲。
目前英國人平均要用至少14年的不吃不喝的純收入，才能支付全部房款，這個數字在國際上不算高，但英國房價存在極大的地區性差異。據英國房產調研公司eMoov的統計：2016年6月英國平均房價為3,300英鎊/平米，而倫敦每平米房價1萬2,468英鎊，倫敦高出全國平均值的4倍。俗話說，「小英國，大倫敦」。據2015年2月統計，倫敦的人口已經突破860萬，創下自1939年以來的最高紀錄。倫敦面積大約佔全英國的1/130，而人口卻佔了1/9，成為歐洲最大的城市。
近來網路上流傳一份「在倫敦的單身上班族，到底需要多少年才能付得起第一套房的首付？」的調查報告，引起民眾嘩然。報告詳細地羅列了倫敦各個地段的房價，在該地區工資收入，以及由此換算出來，需要攢多少年的工資才能交得起首付。其中購房款以攢下工資的5%來計算，因為倫敦生活費很高，年輕人絕大多數都不夠花，屬於「月光族」，每月能攢下5%的工資已經非常難了。
這樣算下來，排在第一名的是富人區Kensington and Chelsea，房產均價：£130萬3,778，按房價的10%來首付費用：£13萬378，該區域上班族平均年收入：£3萬8,163，攢下5%工資需要多少年才能付首付：68年。第二名是Westminster，需要50年來支付首付，以後每月再支付高昂的貸款費。隨後排名最高的是Camden需45年，帝國理工大學所在的Hammersmith and Fulham區需要41年，而在北二環的Haringey，則需要37年攢夠首付。報告給出其它區，也要20~30年來積累首付。
住房擁有率30年最低 房屋短缺的4大原因
說英國房屋短缺，並不是說英國人沒有房子住，（相反，英國無家可歸者很少），而是說無力購買自己的房子，只能靠獨自租房或與人合租。據2016年8月英國決策基金會的報告顯示，英國住房擁有率在2003年4月達到峰值：71%的英國人擁有住房（包括貸款買房的情況），而到2016年2月下落到64%，成為1986年以來最低值。其中大曼徹斯特郡的住房自有率，從2003年的72%下降到2016年的58%，倫敦從2000年的72%下降到2016年的58%。而對應的英國租房率，從2003年的11%上漲到2015年的19%，大曼徹斯特郡則從6%增到20%。
和大陸講的住房私有率不同的是，住房自有率是以，擁有所居住房產產權的家庭數量占全部之比：住房自有率=(居住於自有產權的家庭戶數／全部家庭戶數)X100%。自1986年以來，這個分母部分在不斷擴大，因為包括了家庭子女長大成家後的新需求、新增幾百萬的移民、買來出租的 buy to let 政策，以及外國買房者的湧入，這些分母數據的增加，導致了住房自有率的下降，其實，住在自有產權的英國家庭，總數值也在不斷上升。
這4個分母的增加，也就給出了房屋短缺的4大原因。
首先，由於人的壽命延長，以及英國家庭平均有3個以上的孩子，這就讓原來1980年代的一個家庭，變成了2010年代的4個家庭，這就大大增加了對住房的需求。調查顯示，很多英國65歲以上的老人，隻身居住在大房子中，由於膝下無人陪伴導致至少兩間臥室空置，目前英國超過200萬套住房存在此現象，房產價值約為8,350億英鎊。這200萬套老人的空置房，與220萬年輕人租房的數據形成了對照。
第二、外來移民帶來的住房需求。由於過去幾十年對歐盟的開放，對難民的救濟安排，以及中國、俄羅斯、中東人以及全球各地的人們湧入環境優美、生活舒適、保健安全的英國，這令英國住房的增長速度，遠遠落後於移民的增長。2015年數據顯示，44%的倫敦居民是由，各種少數族裔所組成的非白人人口，這個數據未來還會增加。官方預計，未來25年英格蘭需要530萬套新房，其中移民需求占37%。
第三、允許購房者買房來出租。英國政府為了增加收入，允許本國人或外國人購房出租（buy-to-let），這無形中製造了更多的，自住房的短缺和出租房價格的提升，有調查顯示，70%以上的民眾認為該項目「不公平」或「非常不公平」，因為近些年來，擁有多套出租用房的房主不斷增加，高額的租金收入，使他們有能力購買更多房產用於投資，這樣一來買不起房的人們的境遇便會更加艱難。
第四個因素是外國買房團的出現，只要付現金，英國政府就允許持有外國護照的人購買英國的房產，這無疑又大大增加了英國年輕人買房的難度。
買房出租加劇自住房短缺 催生房產富豪
有關買房出租者，有兩個傳奇故事不得不說。
2017年2月初，來自曼徹斯特的Marco Robinson，宣布要把位於蘭開夏郡（Lancashire） Preston 的一棟，價值數十萬英鎊的精裝修三房公寓免費送人，但條件必須是流浪漢。
2017年2月初，buy-to-let大亨Marco Robinson，宣布要把位於蘭開夏郡 Preston 的一棟，價值數十萬英鎊的精裝修三房公寓免費送給流浪漢。
buy-to-let大亨Marco Robinson，宣布要把位於蘭開夏郡 Preston 的一棟，價值數十萬英鎊的精裝修三房公寓免費送給流浪漢。（dailymail）早在2016年3月，他就把一套位於曼城市中心的兩室公寓送人。據說他是用這種獨特方式來抗議英國政府，在2016年4月提高購房3%的印花稅。
48歲的Marco自稱少年時無家可歸，曾和母親流浪街頭。45歲那年，他辭掉工作開始做購房出租生意，短短3年他就買了150套房子，賺了數百萬英鎊。也許曼城持續增長的出租房價格就有他的「功勞」。
與Marco高調張揚所不同的是，曾是數學老師的威爾遜夫婦，是全英國最大的「買來租」富豪。
威爾遜夫婦（Fergus and Judith Wilson），是全英最大的「買來租」富豪。（Daily Express）曾是數學老師的威爾遜夫婦（Fergus and Judith Wilson），是全英最大的「買來租」富豪。
他們算出一個門道：從銀行貸款來買房子，每月從租客收來的租金足夠支付給銀行的貸款，於是他們就辭職大幹一場。從1980年代初，他們相繼在倫敦東南部的肯特郡，順著 M20買下1,000套住房。2014年出售100套優質住房，掙了1億英鎊，2015年他們把剩下的900套全部賣給了阿拉伯投資者，得到2.5億英鎊。
在無房者眼裡，這簡直是掠奪，他們賺的都是租房者的血汗錢，為甚麽這次白皮書沒有停止這個政策呢？因為在崇尚自由經濟的保守黨看來，這樣做是為了啟用市場，同時給英國帶來最關鍵的資金。當初柴契爾夫人把原本屬於政府的福利房，以非常低的價格賣給住在裡面兩年以上的租戶，就是為了私有化，這令當時英國住房自有率來了個飛躍。
白皮書是轉折點 重點由買房轉到租房
回頭再來看白皮書，造成房屋短缺的這4大因素都沒有觸及，而只是提出要增加房屋的修建。2月7日，英國社區和當地政府大臣Sajid Javid，代表英國政府在下議院發布住房白皮書時動情地表示：「房價持續飆升，若我們現在不採取行動，將拖垮整整一代人。今天你走在街上，肯定會看到這樣的場景，年輕人將臉貼在房地產商的窗口上，試圖能找到能買得起的房產，然而結果是令人失望的。英國房地產市場已然崩潰，解決方案是在人們期望居住的地方建造更多新房屋。」
人們注意到，這次白皮書是自1980年以來，英國第一次將租客權益放在首位，與前任首相卡麥隆旨在提供「可負擔得起的買賣房屋」，不同的是，特蕾莎•梅首相承諾，將為「租房一族」提供更多「可負擔得起的房租」。這次白皮書將鼓勵業主提供「家庭友好」政策，保障租戶3年租約，禁止不良業主實施不合標準的午夜措施，進一步禁止房屋仲介收取費用。
為保障租客的權益。2016年11月，英國大臣Philip Hammond宣布，禁止對租客收取仲介費，然而適得其反，仲介將會把這筆費用加到房主身上，而房主又會變相提高房租，把這筆費用轉嫁到租客身上。
白皮書的具體建議
如何修建住宅，Javid建議說，政府希望將空置的商店來變成住房，加大城市密度，火車站的停車場等可以移到地下，但同時保證綠化帶不受影響。英國政府還將規劃許可（planning permission）的期限，從3年縮減到兩年，這樣迫使開發商儘早建房；同時建造更多庇護性住房（sheltered housing），使更多空巢老人搬到較小的住宅，然後把更多大的house留給需要的年輕人；鼓勵年輕人購買預製裝配式住宅（pre-fabricated houses），這種住宅相對更容易搭建，價格也便宜很多；在倫敦等大城市，建立密集的住宅區；提供更多人們可以負擔得起的住宅。
對於新建私有公租房（build-to-rent scheme）的租客租賃期限延長，由目前的1~2年提升至3年及以上，打造「家庭友好型」的居住節奏，讓租客們更有「家」的感覺。但這一政策，對之前已經購買buy-to-let房產的房東與租客，並不構成影響。
Javid還表示，要加快建房速度就要增加建築勞動力，解決建築工人短缺問題。據說目前很多華人建築隊，也加入到新建住宅中來。
白皮書中還宣布要更多地協助購房者，繼續支持Help to Buy 和 Starter Homes。前者給首次購房者提供20%的貸款，前5年免息，此後支付1.75%的年息，（這比市場貸款利息要低很多），而且貸款只需要在賣出房產時返還即可。這個優惠政策，也適合所有在英國擁有合法身分的華人。Starter Homes計畫在2016年政府提出撥款23億英鎊，在未來5年內建設20萬戶Starter Homes住宅，並且為40歲以下的首次購房者，提供低於市場價格20%的購房優惠。白皮書還提到Affordable Homes 項目，來幫助低收入家庭購房。◇
