中國房地產市場：政府身兼莊家、裁判及大玩家（上）
本輪房地產瘋漲的原因，我在〈中國房市狂漲，只因貸款不盡滾滾來〉裡面分析過，它不是市場對房地產的真實需求問題，而是中國政府的金融政策問題。而中國房地產市場，早就已經淪為政府兼作莊家、裁判及大玩家的賭場，與股市性質類似。
中國房地產已成為金錢遊戲的標的物
從市場角度分析，中國的房地產已經沒有投資價值。如果將房產當作投資品看，必須要依據3個屬性來度量房地產是否出現泡沫，3個主要指標是：房地產投資占GDP比重、房價收入比、租售比。
房地產投資占GDP的比重指標，主要用於判斷對未來房價預期是否過高，是否房地產投資過熱現象。中國房地產投資占GDP比例一直很高，2013年是14.8%，2015年為14.18%。
房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值，用於判斷居民住房消費需求的可持續性。據維基百科2016年各國房價收入比提供的資料，在全球102個可統計的國家中，中國為24.98，位居世界第六。美國為3.37，位居世界第99。
租售比則是住房售價與月租賃價格的比值，用於判斷是否具有長期投資價值。按照國際慣例，租售比是衡量一個地區房地產運行良好的重要指標。國際標準通常為1：100到1：200，目前，中國房屋租售比排名前20的城市這一指標均高於1：300。其中排在第一名的深圳租售比是1：732，第三名北京為1：625，第五名上海為1：607。
從1960年以來，房地產投資占GDP比例高於6%的國家，其房地產泡沫最後都歸於破滅。當年日本房地產泡沫破滅時，房地產投資占GDP比重也不過是9%；而美國次貸危機爆發時，這一比率達到局部峰值6.2%。
以上指標說明，中國房市已經沒有投資價值，只能成為賭博的標的物。既然如此，中國政府為何還要用大量貸款支撐？
中國經濟已經深患房地產依賴症
中國政府聲稱要經濟結構轉型，這個轉型本來就包含著不再以房地產為龍頭拉動整個經濟，但不僅沒做到，反而對房地產的依賴度越來越高。
這首先是中國地方政府的土地財政依賴度。土地財政是指地方政府通過「經營土地」獲得的收入，包括3部分：以出讓土地所有權為條件的土地出讓金收入、與土地出讓相關的各種稅費收入、以土地抵押為融資手段獲得的債務收入。僅以第一項土地出讓金為例，1999年~2015年這17年間，全中國土地出讓收入總額約27.29兆元（人民幣，以下同），年均1.6兆元；2015年土地財政收入高達3兆3,657億元。
中國地方政府無一不以地生財，因此產生了一個中國特色的名詞：土地財政依賴度（土地財政依賴度=城市土地出讓金/城市一般性財政收入×100%）。地方政府對土地財政依賴度有多高？2003-2015年間，土地轉讓金與地方一般預算收入的比例平均為49.74%，2010年曾高達69.43%。與土地、房地產關聯的稅收占地方一般預算收入已接近28%，以地生財成了地方政府的主要財政收入來源。
2016年，中國房地產價格上漲的城市，地方政府對土地財政依賴度繼續加深，以二線城市蘇州為例，前8個月的土地依賴指數高達82.6%（2015年這一指數為40.58%）。中原地產研究中心數據顯示，蘇州前8個月的土地出讓金為966.7億元，土地市場熱度不減。此外，杭州、合肥、南京等城市依賴度指數也都超過50%。因此，地方政府必須做房市的大玩家，不斷向市場供應土地。（接下文）——轉自美國之音◇
