買房無所有權 陸推以房養老觸礁

中共保監會「以房養老」試點2年已到期，截至上月底，北京、上海、廣州、武漢等4大試點城市僅60戶投保，這在60歲人口已達到2.16億（截至2015年）的人口大國，可謂滄海一粟。該政策被指「算計百姓」，並遭到多方質疑與牴觸。

2014年6月23日，中共保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，並於7月起開展試點。所謂老年人住房反向抵押養老保險，就是「以房養老」，老人將已付清貸款的房子抵押給保險公司等金融機構，金融機構通過數據統計和精算，綜合考慮屋主、房產等多項因素，定期發給屋主一定數額的養老金。屋主去世後，房產出售用於歸還貸款，其升值部分歸金融機構所有。

該政策遇3大問題

專家表示，目前中國推「以房養老」存在3大問題，首先是需要面對社會觀念和傳統倫理的挑戰。中國是反哺式的養老方式，養兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經地義的，要打破這個倫理觀念很難。

其次，中國住房「產權70年」的問題。在日本、美國、英國等國家，房產與土地是一體的，一般都是永久產權或999年產權。老年人去世後，房地產權依然存在，建築折舊計算是最簡單的數學題。

但在中國，房屋所有者最多僅有70年的土地使用權，商用房產甚至只有四、五十年。而在深圳、青島等上世紀八十年代開始試點土地有償出讓的城市，早期土地只有20年使用權，目前已到期。因此，房產如何估價成了問題。

第三，中國房價走勢的極度不確定性。中國房市政治意味太濃，這是世界上任何一個精算師群體都不可能計算出來的難題。現在，中國房地產業已綁架中國經濟，三、四線城市的房產泡沫已顯現，中國宏觀經濟現有模式難以為繼。幾十年後，中國的政治和經濟情況如何、以及房價會怎麼樣，誰也不敢現在就下定論。

英國諾丁漢大學當代中國學學院院長姚樹潔認為，把房產投資作為老有所養的一條途徑，首先需要市場成熟、穩定，產權及相關法規清晰。要在中國推行住房反向抵押服務，最大的風險是房地產市場本身具有極大的不確定性，泡沫太大，且政策走向不明。

此外，中國住房到屋主仙去時，不但剩下的產權年限可能很短，房子的品質估計也成問題。要確定這樣的抵押物值多少現金，恐怕難度很高。◇