租賃糾紛 崔媽媽拆解6大租屋地雷（上）

台灣租屋環境欠缺法制管理與健全市場，民眾稍一不慎就可能誤踩租屋糾紛的「地雷」。崔媽媽基金會統計自2015年接獲的租屋糾紛諮詢案件，整理出6大租屋地雷，依次為「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」和「提前終止租約」。對此，崔媽媽分析實際情況並列出法規提醒，希望民眾看清事件，順利拆解租屋地雷，不受傷害。

「崔媽媽6大租屋地雷」實際分析與法規提醒：

1、「押金返還」——要退租了，房東不肯退還我押金，怎麼辦？

房客入住前繳給房東的「押金」等同「擔保金」，目的是擔保「租金給付」及「損害賠償」，租賃期滿後房東應全額退還押金給房客。但是，房客在居住期間若有房租未繳、未盡責導致房東損失等情形，房東可優先拿押金扣抵；若扣抵後仍有剩餘，建議房東應在房客退租點交後就立刻返還押金。

通常有爭議的是，租賃雙方對房屋「回復原狀」的認知差異。法律上「回復原狀」允許「自然損耗」，但不宜和入住前狀態差太多。崔媽媽建議，入住時的點交工作應列出清單，以便退租時逐一檢查。對於改變的容許程度（鑿洞、鑽孔、改變結構等），房客應徵得房東同意，房東亦需主動說明。若不幸仍有爭議，可到在地的鄉鎮市區公所申請調解。

※法規小提示

《土地法》第99條：擔保金的金額不得超過2個月房租總額，否則房客可用超過的部分來抵付房租。

《民法》第455條：租賃物之返還與回復原狀。

2、「房屋修繕糾紛」——房屋有問題該修了，誰來負責？

不少房東和房客會認為修繕是對方的責任。《民法》上，房東應該負責修繕，但是，若在租約另外規定由房客負責，或依情形由雙方分擔則有不同的責任歸屬。不過，房客也應盡到「善良管理人」義務，發現房子需要修繕的第一時間即應通知房東。

倘若找房東修繕，遲遲不做或屢修不好，房客有2個SOP步驟：（1）以方便存證的方式催告，例如：寄存證信函、簡訊等，限期要求修繕；倘若逾期仍無動作，房客則要（2）再催告一次，告知房東自己僱工修繕，修繕費用由下一期的租金扣抵。崔媽媽提醒，房客莫以拒繳房租或片面終止租約來抵制，以免違反租約衍生其他糾紛。

※法規小提示

《民法》第423條：房東交付房客的房屋狀態，應合於房客租賃的目的。

《民法》第429條：房屋修繕的責任歸屬。

《民法》第430條：若房東不履行房屋修繕義務，房客該怎麼做。

《民法》第432條：房客「善良管理人之注意」的義務。◇