首付貸推升房市 銀行冒高風險套利

在一線城市房價暴漲之時，近期「首付貸」（頭期款貸款）成為輿論焦點，被萬夫所指是房價上漲的主要原因。通過配資，原本購房者需要拿出上百萬元（人民幣，以下同）甚至數百萬元的首付，如今降至只需數十萬元，房市槓桿也隨之被放大至10倍。隨著房價持續攀升，首付貸槓桿風險引發業內擔憂。

在房價暴漲下，首付貸已成為炒房者的必備工具。深圳一家資產公司總經理近日對《華夏時報》表示，目前市場上首付貸定位不一，其本質截然不同。

一種是真實的首付貸，通常與開發商合作，為新房提供首付貸，最低只需一成首付；另一種表面上是首付貸，實際是「套貸」，大多是房地產仲介所為，主要針對二手房。 

如何「套貸」在地產仲介中已是公開的祕密，即簽訂兩份合約，一份是真實合約，一份是將房價做高的虛假合約，這樣最終幾乎可以「首付全免」。這中間需要先按虛假合約付30%首付過帳，銀行才會審批抵押貸款，這30%首付可以通過首付貸的方式從仲介那獲得，等批下來錢回到仲介帳上，購房者只需付短期利息即可。

民間金融湧入首付貸

首付貸盛宴始於去年下半年，由房地產仲介、開發商、P2P平台、小貸公司等主體參與。上述公司總經理稱，由於經濟下行，個人貸款用於經營和消費的風險也在提升，一線城市房價目前來看還是堅挺，被看作是民間金融最好的去處。

以深圳為例，據不完全統計，去年7月至今年2月，僅8個月時間P2P行業參與首付貸模式的金額預計近50億元。

值得留意的是，京滬深房市這一波「高燒」也是從去年下半年開始。資料顯示，2015年深圳房市成為全國漲幅之首，新房漲幅為47.5%，上海、北京分別以18.2%和10.4%位列二、三位。今年2月，深圳新房成交均價再創新高，同比暴漲72.12%、環比上漲3.4%。

槓桿風險引發業內擔憂

深圳互聯網金融協會祕書長曾光稱，首付貸變相降低了購房者的首付比例，會把不合格的購房者放進來，這樣將形成不良後果。

「一是購房者能力不足，可能最後形成履約風險；二是把炒房者放進來了，他們希望首付比例越少越好，撬動的槓桿越大，上漲過程中牟利就越大。但一旦房價波動，首付貸的投資者將面臨本金損失，銀行也面臨抵押貸履約風險。」

51金融董事長李錫也表示，「一旦房價下跌較大，炒房者可以斷供棄房，最大損失為一成首付和供樓款，首當其衝是斷供首付貸，接下來是斷供銀行抵押款，最大的風險留給了銀行。」

中投顧問房地產行業研究員韓長吉近日在《證券日報》表示，若從房產仲介或P2P平台以首付貸形式購房，能獲得首付價格一半以上的貸款，在銀行貸款和首付貸疊加後，實際槓桿可以放大到10倍，遠遠高於去年資本市場巔峰時期場外配資的數額，因此風險較大。

人人聚財CEO許建文稱，「首付兩成相當於5倍槓桿，再加上首付貸P2P相當於讓房市槓桿變成10倍、20倍，且還款周期長。日本、美國都經歷過高槓桿、高房價的階段，最終元氣大傷。」

房價狂漲背後另有原因

首付貸被指是近期房價上漲的主要原因，但有評論人士發表了不同論點。微信號「理財中國」發表文章稱，首貸付這種房產產品的確存在風險，比如增加貸款者的還款負擔，等於是所有購房金額都需要償付，而且一旦上調利率或者購房者財務不穩定，就可能出現違約，即無法還貸，而銀行等金融部門和購買首付貸產品的投資者將面臨損失。

但是作者認為，真正導致房價飛漲的並不是首付貸，而是由其他多方面原因促成的，比如投資傾向，即一線城市的資源分配更吸引外來人口，以及中國股市不穩定可能導致更多人投資房地產。另還有寬鬆的貨幣政策、銀行貸款對房貸有所傾斜等，也是促成原因。

分析：中國房市泡沫將破

對於中國房價火熱，上海交大上海高級金融學院副院長朱寧撰文稱，在過去二、三十年全球出現的幾次重大泡沫，往往在市場見頂後、崩盤前6~12個月之間，會出現大幅瘋狂上漲的行情。◇