海外置產陷阱多 專家：台灣法律罰不到外國仲介

國人到海外投資置產蔚為風潮，消費者關心本身權益。日本、馬來西亞地區有匯率優惠，專家提醒，需注意全球景氣和美國升息可能導致的匯損風險，以免賺了投報率卻賠了總資產。內政部指出，業者違反《公平交易法》，最高可罰2,500萬元，然而仲介若在海外成立公司，即脫離台灣法律的管轄範圍，消費者必須多方注意。

自2011年奢侈稅開徵至今，國內房屋移轉棟數每下愈況，相反地，海外置產趨勢卻逐年增強。第一太平戴維斯統計近年台灣民眾海外置產總金額，2013年為300億元，2014年為740億元，2015年截至10月底已有800億元，估計今年全年的海外不動產交易量可超過1千億元。

日本某房地產公司統計，至今年4月1日，日本房地產價格大約是香港的一半。圖為東京南千住的住宅區。（記者盧勇／攝影）

主要國家不動產投資報酬率

國人選擇海外置產投資的區域，以東南亞新興國家、日本、英國、美國、紐西蘭、澳洲等地區為主。其中，新興市場發展潛力大，投資人預期能在短期獲得較高報酬，國人較感興趣的區域有馬來西亞、柬埔寨和泰國等。日本有臨近台灣、文化熟悉和可長期持有、賺取穩定租金的誘因。英語系國家等成熟市場，雖然短期投資報酬率不佳，若長期投資有一定優勢。

國際房地產權威網站全球房地產指南（Global Property Guide）分析，亞洲地區不動產的長期投資報酬率，吉隆坡、曼谷和金邊名列第1、2、5名，而租金回報率分別為4.57%、5.13%和5.33%，東京的長期投資報酬率排名第8，但租金回報率卻達5.02%，高於長期投報率第1名的馬來西亞。

值得注意的是，國人詢問度較低的印尼和菲律賓，長期投資報酬率排在第3名和第4名，並擁有7.05%和7.51%的租金回報率，是亞洲地區唯二獲得「良好」（Good）評價的國家。至於台北市長期投資報報酬排名第11名，租金回報率僅1.57%，低於新加坡的2.83%、香港2.82%和上海2.66%。

雪梨、紐約和多倫多的租金回報率分別為4.39%、3.91%和3.68%，奧克蘭有6.09%的表現，被評為「中等至良好」（Moderate to Good）。倫敦的租金回報率表現是「極差」（Very Poor）的3.21%。

英國倫敦的房價一直上漲，但租金報酬相對落後。圖為2014年在海德公園旁邊新開發的豪華複式公寓。（Peter Macdiarmid/Getty Images）

《公平交易法》 罰不到海外仲介

消費者於海外置產除了投資報酬率，更在意是否上當受騙。針對行銷海外不動產投資說明會等廣告行為，內政部地政司發布公告，業者應遵循《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》及《公平交易法》，違者可開罰6萬元至最高2,500萬元。

然而，公司設立於海外的房仲業者即不在台灣法律的管轄範圍內。雖然政府網站提供「各國消費者保護機構」資料，但實際點閱就能發現諸多隱藏的陷阱，若遇到糾紛也不見得能獲得妥善協助。

以馬來西亞為例，外交部提供馬來西亞「僅管轄買賣住宅房產糾紛」的網站，消費者填寫客訴單時，必須提供詳盡的個人資料，例如：年齡、職業、收入等。另外，遇到糾紛時，個人採取嘗試解決的方法和導致結果也需一併填入表格，否則將不予受理。

海外置產 專家：注意匯率政經情勢

《住展雜誌》企劃研究室經理何世昌表示，海外置產糾紛，最常出現投報率計算或租金不如預期、全球經濟影響和當地情勢轉變。舉個極端的例子，業者以個案最高租金計算，並且將手續費、物管費、仲介費等相關費用外加。何世昌說，名目投報率和實際投報率，數字差異就非常大。但是業者不一定違法，只是計算方式不同。

一些新興國家確實有發展潛力。何世昌提醒，印尼、菲律賓等地對華人極不友善，多次發生嚴重排華事件，即使是馬來西亞也存在部分歧視問題。越南、泰國和柬埔寨等地區有政變、動亂和法律不完善的憂慮。他補充，還要考量美國升息可能造成的波動。新興市場的匯差損失，無論投報率多高都難以補償。

該如何開始做些海外置產的功課？何世昌建議，首先，選擇成熟的市場，相對風險最小，即使投報率稍低，也不致發生貨幣貶值造成資產急縮的悲劇。其次，選擇自己熟悉的地區，「例如日本的不動產慣性是折舊，老房子在東京不像在台北市一樣值錢；美國市區的房價比郊區低，主幹道有車流噪音、灰塵等缺點，房價反而便宜。不清楚市場趨勢，投資風險自然就高。」

最後，要實際了解當地市場。何世昌說，業者承諾代租、代管的期間結束，之後若要自己出租，當地房屋行情、收費、權利與責任等都應該有所掌握。「若再回租給業者，計價標準是否變動？若無法順利出租的損失是否能承受等，都要先做好準備。」◇

澳洲雪梨的房價達到高峰，未來2年內，房地產銷售活動將下降15%左右。（記者簡玬／攝影）

各國城市房地產投資報酬率比較：