地上權宅熱 精華地段保值佳

因應高房價時代的來臨，地上權宅以較一般產品少三成左右的價格，逆勢熱銷，近期文山區景美捷運站附近的「華固新天地」5月中開案，不到1個月簽約賣出逾七成（500戶），低價策略結合交通優勢的吸引力，使得高雄在本月也推出第一個「地上權」建案。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，購買地上權住宅的優點，除了房價較低，因為沒有土地所有權，也可以不必繳納地價稅。雖然能便宜購入，但是每年還是要繳納公告地價3.5%的地租，而且每3年會隨公告地價的調整而改動；此外，合約一般只有50或70年的時效性，相當於長期承租房屋，而非永久持有。

銀行承貸意願低

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則表示，一般屋主如果想以手邊的中古屋貸款，通常可以貸到七成以上，市面上所有銀行都可以去洽談，並從中選擇對自己最為有利的利率條件申請；然而這些選擇權則不適用於地上權宅的屋主，因為房價會隨著建物或使用權利時間的延長而衰減，即使有銀行願意承貸，貸款的成數與利率條件也相對受限，同時不得進行轉貸。

另外黃舒衛也提到，受限於貸款條件，且不能使用優惠貸款，購買地上權宅客戶需要拿出三成的自備款，因此自住首購的民眾不多，反而以置產族比率最多。

一般民眾多觀望

「華固新天地」能在房市低迷的時機，還能短期就有近七成的銷售量，黃舒衛認為是物件位於優質地段且生活機能佳，卻標榜只要4字頭就能買到，跟附近動輒7字頭的新建案相比，確實價格差異很大。

但是由於貸款與脫手條件相對受限，加上地上權宅無法享受土地增值的利益，一般民眾購入的意願並不高，如果建案本身開價高，像是吉美璞立周邊開案都是每坪單價120~150萬案子，因此即便是地上權宅單坪也要80~90萬，以40坪的房屋來講，就要準備1,200萬，入手門檻相對高。

「華固新天地」該案基地位在羅斯福路六段，以大約市價6折的價格吸引購屋民眾目光。（新聯陽新境界行銷館網站）

「華固新天地」建案中的YOHO區是住宅用地，坪數規劃有30坪與40坪兩種。（新聯陽新境界行銷館網站）

張瀞勻則提到投資地上權住宅，由於它的總價低，租金與附近精華地段的行情相同，若選對地段，投報率會比較好；並建議民眾挑選小坪數、單價低者，未來好脫手；購屋前應評估除房貸利率與持有成本（繳納地租），以投報率是否超過3%作為選購條件。

精華地段為首選

相對而言，商業使用的國有土地則相當搶手，以5月中旬台北市吉林國小附近的地上權案為例，最後由具有飯店背景的宜津企業，以7億1,688萬元、溢價率高達47.5%標得，為近期標脫的地上權案溢價率最高者。目前國有土地大多採取地上權或BOT開發模式，建商往往以「地段」為首要考量，非精華地段的地上權開發案，往往只能流標收場。

黃舒衛認為未來地上權宅的市場是否存在，需要幾個條件同時成立，首先是單價與總價要能吸引消費者，像早期的「京站」位在火車站旁，總價又壓在800~1,000萬，相對來講，不管是置產族、包租公、自住換屋或是首購族群都能負擔。建商能否找到銀行跟它專案合作，提供合適的利率貸款也是關鍵因素。除了上述條件包租公會觀察物件本身條件，如果不好住、坪數太大，或者是附近租金拉不起來，也會降低他們的購買意願。◇