房市北冷南熱 Q2反轉關鍵

第1季國泰房地產指數結果為北冷南熱；過去量大的新北和桃竹各項指標均衰退，南高二都指標反上揚。專家擔心南部房市上漲代表景氣末升段，第2季新北房市表現成為反轉與否關鍵。

新北桃竹降溫 議價空間增

據中央社報導，國泰建設發布第1季國泰全國房地產指數，令人擔心的是新北市第1季房市出現近年來少見的衰退，6項指標相對上季均轉壞，成交價、交易量與銷售率也較去年同季差，市況反轉壓力相對明顯。

調查顯示，新北市首季房市可能成交價格每坪約新台幣38.67萬元，季減7.7%，年減8.82%；議價空間率15.4%，季增4.9%，年減9.35%；預售屋開價每坪45.71萬元，季減6.91%，年減10.53%。

首季推案量約1,197億元，季減11.12%，年增29.35%；30天銷售率15.5%，季減26.93%，年減28%；30天成交量季減35.06%，年減6.86%。

過去推案量大，價格不斷創高的桃竹地區，與新北市情形不相上下，6項指標幾乎全數衰退；市場後續發展風險已浮上檯面。

北跌南漲 景氣走至末升段 

但南、高二都房市走勢與新北、桃竹大相逕庭，特別是台南市首季房屋可能成交價格每坪約15.41萬元，季增10.97%，年增20.56%；議價空間率18.34%，季減3.44%，年增8.34%；預售屋開價每坪18.87萬元，季增10.67%，年增22.99%。

首季推案量估約162億元，季減10.3%，年增37.06%；30天銷售率11.71%，季增2.74%，年減3.89%；30天成交量季減7.84%，年增31.73%。

崑山科技大學商業管理學院院長陳淑美表示，台南市首季房市價漲量穩，但市場傳南部房市價漲代表景氣的末升段，以及北部的投資客轉戰南部避風險，這些都值得仔細觀察。

北部資金南下 台南撐盤

值得注意的是，台南房市因獎勵容積移轉將於6月底取消，建商近期大量搶申請建照，預期未來台南房市供給量大增，以自住客為主的台南房市屆時該如何消化這些供給，成為另一個問題。

首季新北和桃竹房市衰退不少，胃納量有限的南部房市變成撐盤要角，並使台南市首季房市價漲量穩。圖為台南赤崁樓。 (攝影／記者孫幗英)

德明財經科技大學房地產投資系副教授花敬群表示，首季新北和桃竹房市衰退不少，胃納量有限的南部房市變成撐盤要角，估計南部房市的量價增溫，有可能是北部建商和投資客所創造，預期延續市場溫度力道有限。

花敬群指出，若第2季南部房市由熱絡轉為穩健時，即代表北部房市失守，隨後南部房市會棄守，情況可能不妙；所以新北房市若未能在第2季內回穩，後續可能正式反轉為衰退期，市場上長期累積的餘屋，以及未明顯縮減推案的結構，將成為後市發展的重大考驗。

Q1交易量凍 留意流動性風險

花敬群認為，政府打房要讓房市軟著陸，又不能讓房市崩盤，並維持一定的流動性，如同拆解炸彈般，央行、銀行、投資客三方穩定地化解，既不造成銀行大量呆帳，又要讓投資客的財務槓桿小一點，被逼出房市多餘的錢投資在產業，讓薪資所得提升，才能維持經濟動能與信心。

國泰建設協理陳仁澤認為，第 1季房市狀況特殊，消息面差、政策面不友善，雙北推案量小，預售推案率只有50%上下，台中和台南卻因首購較多而創量價新高，建商趁勢推預售案，締造預售推案率逾80%的新紀錄，房市後市不那麼悲觀，可慢慢觀察。

景文科技大學財務金融學系副教授章定（火宣）則提醒，近期房屋移轉棟數萎縮，政府打房要打的是價格而非交易量，交易量冷凍代表流動性變差，應避免形成系統性風險。◇