2013紐約房市告訴我們什麼？

2013年是讓所有人大跌眼鏡的一年。低庫存、市場火爆、競價之戰、天價公寓構成了2013年紐約房市的基調。在2013年最後一個季度，公寓銷量、平均售價、房源短缺再次創下紀錄。2014年紐約房市依然樂觀。

四季度曼哈頓再創紀錄

根據道格拉斯．艾利曼（Douglas Elliman）和米勒．塞繆爾（Miller Samuel）公司的聯合報告，第四季度曼哈頓無論是公寓銷售、康斗公寓（condo）價格還是低房源方面都創下了新的紀錄。第四季度共售出3,297套公寓，是25年以來第四季度裡最火的一次，而通常第四季度都是房屋銷售的淡季。

銷售的火爆導致房源進一步下降，達到歷史低點4,164套，比前一年同期下降了12.3%。目前市場消化速度（Absorption rate），也就是按現有速度售完所有房源的時間，為3.8個月，也接近歷史最低點。

供需關係決定市場走向

從布魯克林到哈林，從下東城到華盛頓高地，定價百萬乃至幾百萬的房屋銷售都出現了成長。房源處於歷史低點，價格則升至最高。而這和高需求、低供給密切相關。

供需關係的市場力量體現最明顯的就是布魯克林。沃伯格地產（Warburg Realty） 的總裁弗萊德里克．彼得斯（Frederick Peters）指出，布魯克林有些地方在2013一年價格就上漲了20%，並且比較好的房產每一棟都在幾個星期內售出！

還有一些原本被視作邊緣地區的市場也出現了類似現象，如哈林區，無論連排房還是新的康斗公寓出手都很快，而且價格迅速升高。

統計數據顯示，目前全美80%的人口都生活在市區，而市區還在不斷成長，吸引著越來越多的人。紐約是全美最大的城市，並且還在成長。作為世界的中心，紐約還吸引了很多新移民和國際投資者。越來越多的人在爭奪有限的房屋資源。弗萊德里克．彼得斯表示，目前房源是歷史最低水平，而且曼哈頓的住房裡有70%屬於租賃房，不進入銷售市場。

適當定價是銷售關鍵

儘管市場火爆，但是也有它自己的內在規律。弗萊德里克．彼得斯表示，適當的定價是銷售成功的關鍵。

他說，當定價在買家預計範圍之外時，房屋就難以吸引人的注意，沒有太多人來看房，也收不到什麼報價。這一點在高端的Co-ops公寓表現的尤為明顯。很多高端Co-ops的定價接近了康斗公寓的水平，但往往很長時間都難以售出或大幅降價後才能售出。但是，一旦定價得當，生意就好得不得了。「特別是定價100 萬~150萬的兩房公寓，競價之戰（Competitive bidding）更是成為常態，往往公開展售上能吸引50位出席者，並收到20個報價！」弗萊德里克．彼得斯指出。

2014紐約房市依然看好

弗萊德里克．彼得斯說，沃伯格地產預計2014年紐約市場會類似2013年：需求強勁，供給稀少。市場仍會價格敏感（Price sensitive），定價適當的房屋還會有競價之戰。市場消化速度依然很快，原來的邊緣地區價格會升高。

布朗．哈里斯．史蒂文斯公司（Brown Harris Stevens）的住宅銷售總裁豪．威爾基（Hall. F. Willkie）也持類似觀點。「重要的是要記住曼哈頓只有大約28套私人擁有的公寓，其中 60%都是Co-ops。房源依舊短缺，目前大約比一年前還要低20%。」他說到，「就業成長保持強勁勢頭，來自本國和國際買家的興趣不減，這些都預示著 2014年會是健康的一年。」◇