2013紐約房市告訴我們什麼?

文/李子容

2013年是讓所有人大跌眼鏡的一年。低庫存、市場火爆、競價之戰、天價公寓構成了2013年紐約房市的基調。在2013年最後一個季度,公寓銷量、平均售價、房源短缺再次創下紀錄。2014年紐約房市依然樂觀。

四季度曼哈頓再創紀錄

根據道格拉斯.艾利曼(Douglas Elliman)和米勒.塞繆爾(Miller Samuel)公司的聯合報告,第四季度曼哈頓無論是公寓銷售、康斗公寓(condo)價格還是低房源方面都創下了新的紀錄。第四季度共售出3,297套公寓,是25年以來第四季度裡最火的一次,而通常第四季度都是房屋銷售的淡季。

銷售的火爆導致房源進一步下降,達到歷史低點4,164套,比前一年同期下降了12.3%。目前市場消化速度(Absorption rate),也就是按現有速度售完所有房源的時間,為3.8個月,也接近歷史最低點。

供需關係決定市場走向

從布魯克林到哈林,從下東城到華盛頓高地,定價百萬乃至幾百萬的房屋銷售都出現了成長。房源處於歷史低點,價格則升至最高。而這和高需求、低供給密切相關。

供需關係的市場力量體現最明顯的就是布魯克林。沃伯格地產(Warburg Realty) 的總裁弗萊德里克.彼得斯(Frederick Peters)指出,布魯克林有些地方在2013一年價格就上漲了20%,並且比較好的房產每一棟都在幾個星期內售出!

還有一些原本被視作邊緣地區的市場也出現了類似現象,如哈林區,無論連排房還是新的康斗公寓出手都很快,而且價格迅速升高。

統計數據顯示,目前全美80%的人口都生活在市區,而市區還在不斷成長,吸引著越來越多的人。紐約是全美最大的城市,並且還在成長。作為世界的中心,紐約還吸引了很多新移民和國際投資者。越來越多的人在爭奪有限的房屋資源。弗萊德里克.彼得斯表示,目前房源是歷史最低水平,而且曼哈頓的住房裡有70%屬於租賃房,不進入銷售市場。

適當定價是銷售關鍵

儘管市場火爆,但是也有它自己的內在規律。弗萊德里克.彼得斯表示,適當的定價是銷售成功的關鍵。

他說,當定價在買家預計範圍之外時,房屋就難以吸引人的注意,沒有太多人來看房,也收不到什麼報價。這一點在高端的Co-ops公寓表現的尤為明顯。很多高端Co-ops的定價接近了康斗公寓的水平,但往往很長時間都難以售出或大幅降價後才能售出。但是,一旦定價得當,生意就好得不得了。「特別是定價100 萬~150萬的兩房公寓,競價之戰(Competitive bidding)更是成為常態,往往公開展售上能吸引50位出席者,並收到20個報價!」弗萊德里克.彼得斯指出。

2014紐約房市依然看好

弗萊德里克.彼得斯說,沃伯格地產預計2014年紐約市場會類似2013年:需求強勁,供給稀少。市場仍會價格敏感(Price sensitive),定價適當的房屋還會有競價之戰。市場消化速度依然很快,原來的邊緣地區價格會升高。

布朗.哈里斯.史蒂文斯公司(Brown Harris Stevens)的住宅銷售總裁豪.威爾基(Hall. F. Willkie)也持類似觀點。「重要的是要記住曼哈頓只有大約28套私人擁有的公寓,其中 60%都是Co-ops。房源依舊短缺,目前大約比一年前還要低20%。」他說到,「就業成長保持強勁勢頭,來自本國和國際買家的興趣不減,這些都預示著 2014年會是健康的一年。」◇


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