【國際瞭望】讓美國民眾再次買得起房

沒有什麼比美國房價越來越難以負擔更能說明金融經濟（華爾街）的繁榮與普通家庭（大街小巷）的困境之間的脫節了。

在二戰後經濟繁榮時期，也就是大約在1960年代，美國家庭的平均房價略高於家庭收入中位數的兩倍。而如今，美國家庭的平均房價已超過家庭收入中位數的五倍。這比全球金融危機前房地產泡沫時期，普通住宅價格約為家庭收入中位數的3.5倍還要高，也比歷史上通常被視為「可負擔」的三倍平均水準高出67%。

幾年前新冠肺炎（COVID-19，中共肺炎）全球疫情後的貨幣政策，即各國央行推動的全球流動性「貨幣寬鬆」（Easy Money）擴張，及全球金融危機後允許機構資本進入獨棟住宅市場，是加劇購屋者本已嚴峻形勢的兩大罪魁禍首。

如果你是華爾街的機構，就能輕易獲得廉價資金，由此引發的私募股權公司對獨棟住宅的競相爭奪，擾亂了房屋市場，使許多美國人買房更加遙不可及。我們被告知「一無所有也能快樂」（Own Nothing and Be Happy），但是租屋者的購買力卻因此下降，而房產價格卻成倍成長。

如果數據不會說謊，那麼自2008年全球金融危機以來，歷屆美國政府似乎都非常關注購屋者的困境。

自2023年底達到峰值以來，抵押貸款利率已下降163個基點（1.6%）。這意味著平均每月房屋支出可節省約340美元，這對屋主來說似乎是一項收益。然而，這對房價產生了怎樣的影響呢？

不幸的是，如果某項資產的維護成本降低，其前期成本往往會上升而不是下降。房屋市場就出現了這種情況。低利率並沒有降低房價；自2023年10月以來，房價平均上漲了1萬7,600美元。從房屋所有權的整個周期來看，淨收益是有利的，但只是微乎其微。

川普出手解決高房價問題

美國總統川普在其第二個任期內，將解決房屋負擔能力問題置於其正式和非正式政策制定工作的首要位置。問題在於，這些舉措能否在不破壞現有體系、損害所有人利益的前提下，真正發揮作用。

自2025年1月以來，抵押貸款利率已下降88個基點（0.88%），預計還將進一步下調。近日來，川普總統一方面加大施壓聯邦準備理事會進一步降息，另一方面也推出一系列旨在推動市場的舉措。

川普總統已下令政府支持企業（Government-Sponsored Entity，簡稱GSE）房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）額外購買2千億美元的抵押貸款支持證券（Mortgage-Backed Securities，簡稱MBS），此舉旨在透過降低利率差來刺激市場。

預計此舉將使綜合抵押貸款利率下降至多25個基點（0.25%），這個微弱的收益使GSE的資產負債表規模接近國會規定的上限，而且僅占規模達9兆美元的房屋MBS市場的2%。

川普總統還試圖禁止私募股權和機構投資者持有獨棟住宅。這可能會使主要都市區（例如陽光地帶／Sun Belt）的競爭需求減少約20%，降幅相當可觀，但是全美的降幅僅為2%。儘管如此，即使是這項舉措也可能遭到國會及私募股權投資方的強烈抵制。

糾正房價的真正難題

儘管許多媒體評論員都在鼓吹房價需要下降，但是解決之道必然在於其他方面。假設房價被高估50%，而我們想要糾正市場，讓房屋更加經濟實惠。那麼，怎樣才能在不損害消費者利益的前提下治好這個病呢？

如果房價下跌20%，大多數現有房主的資產淨值將化為烏有，因為他們的財富很大程度上都體現在房產上。如果跌幅超過20%，抵押貸款本身的價值將低於面值，從而引發持有這些貸款的金融機構和資產管理公司的資產負債表危機。這場危機幾乎肯定會波及實體經濟。

換而言之，任何導致房價下跌的事件都會導致經濟衰退，並損害那些政策旨在幫助的人。

根本解方：提高實際工資

唯一的解決之道在於解決困擾美國日益嚴重的收入和財富不平等問題。實體經濟的生產力需要提高，實際工資需要大幅上漲。自2020年以來，金融市場的繁榮主要惠及企業利潤，進而惠及股東。儘管成本上漲，利潤率卻大幅提升。

多年來，那些依靠收入（而非資產）積累財富的人在國民經濟中的占比一直在不斷縮小。名義價格通常不易下降，但是透過有意識的行動，實際收入（扣除通貨膨脹後）是可以成長的。這必須成為川普政策舉措的關鍵組成部分。

如果川普總統能夠迫使國防工業停止回購股票和派發股息，轉而將資金投資於工廠和提高產量，那麼他肯定也能說服美國企業界將部分利潤用於提高普通美國人的工資水準。（小標為編輯所加，信宇編譯）

——作者威爾克森（Michael Wilkerson）是戰略顧問、投資人和作家，最新著作是《為何美國重要：新例外主義解讀》（Why America Matters: The Case For a New Exceptionalism, 2022）。

原文「Make Homes Affordable Again」刊登於英文《大紀元時報》。