不動產投資 保險業鎖定整棟商辦　

新光人壽北士科地上權案是否能成為輝達總部，全民等待結局，也反映出金融業積極投資國內大型不動產的情況。據房仲業觀察，2025年金融業者投資不動產金額最高的是雲林北港工業園區土地，由中信資產管理公司與高雄某開發公司合資購入，總價約32.78億元，坪數高達4.5萬坪。

台灣房屋趨勢中心說，在台北市中心，保險業偏愛整棟商辦物件，臺灣產物保險4月以20億元購入台北大同區承德路整棟商辦；富邦人壽8月也砸下28億元，購入大同區延平北路二段的星聚點KTV台北旗艦館，並採售後回租方式經營，確保穩定的投資報酬率；內湖廠辦也是熱門標的，台灣人壽及臺銀人壽分別以14.78億元、4.6億元購置整棟型及店面型商辦，顯示出壽險業資金持續偏好自用與收益型不動產。

銀行業部分，陽信銀行也積極購置不動產，2月以3.98億元買下新竹東門街整棟商辦；9月更斥資4.46億元購入士林圓山一號院三間店面，將作為分行據點。

不過，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行從2022年開始連續五次調升利率，壽險業投資不動產的最低投報率門檻，從先前的2.095%拉高到2.97%，已逼近3%，投資商辦幾乎無法達到預定報酬率，包括新壽等不少保險業者轉為投資待開發的地上權案，由於開發完成前免受收益率限制，資金布局更具彈性。

她指出，前述高收益門檻今年出現轉機，金管會自2025年起調整保險業不動產收益率計算標準，從原本2.97%下修至2.545%，大幅緩解「帳面收益率不足」壓力。保險業長期布局精華區整棟商辦大樓，特別是產權完整的物件，有利於統一管理，亦可穩定租金行情，未來重建、買賣更有效率。

第一建經研究中心副理張菱育指出，保險業購置不動產大多以商辦大樓、收益型資產與地上權等標的為主，且依照規範不得以借款購置，必須全額以自有資金支付，故其買盤相對穩健，目標多鎖定具長期保值性的資產；銀行業以分行據點或企業總部等自用型需求為主，偏向地段佳、交通便利的商辦或店面。

張菱育認為，銀行與保險業進場投資顯示市場對核心區域不動產的信心，特別是壽險業以現金收購整棟商辦或投入大規模地上權開發具有指標效果，未來隨著更多建設題材與政策支持，金融業可望持續進場，為大型商用不動產挹注穩定買盤。◇