租賃管制惹議 學者：正視高房價
內政部日前預告，希望推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修法，核心內容包括保障房客至少3年的租期，以及限制租金漲幅。對此，學者認為，這可能會提高房東出租房屋的成本，降低出租誘因，政府應該正視高房價問題，這才是租金持續上漲背後的根本原因。
據內政部日前在行政院會上公布的《租賃條例》修正方向，包含：一，房客享有訂約及續約合計3年租期，房東僅能因自住原因收回房屋；二，續約租金漲幅不得超過當月房租指數的年增率等。
對此，淡江大學產業經濟學系教授蔡明芳說，就租金上限的價格管制而言，要達到保護房客的目的，必須在房東的房屋有非租不可的壓力下，即租屋市場存在超額供給的現象下，才會有效。
如果政府認定租屋需求大於供給，又對租金進行管制，將會提高房東的出租成本，降低他們的出租意願。
他說明，若政府認為租屋需求極高，必須增加社會住宅的興建量，表示租屋市場可能存在需求大於供給的高額需求現象，而非超額供給。此時，提出租金漲幅限制、租期保證、遷入戶籍等管制政策，將會提高房東的出租房屋的成本，降低出租誘因，讓租屋市場超額需求的現象進一步擴大。
蔡明芳說，若政府對租金進行管制與提高租屋管制，可以合理預期，在租屋需求相對高出供給許多的區域中，房東可能會大幅提高租金或不租，這是因為租客可能在這些熱門區域難以找到適合的房子。
因此，他說，這些租客對於價格變動的反應也會較低，即房東可以將租屋管制成本反映給租客的可能性就會愈高，政府不應忽視此問題，導致這樣的政策同時讓房東與租客受傷害，政府修法前要了解清楚的。
他說，如果政府認為房價和物價上漲是合理的，卻獨獨限制租金上漲，「為何租金的上漲是不合理的，政府應先有完整的說明。」
蔡明芳認為，政府認為住屋與租屋等居住問題，是目前極重要的民生問題，則應該正視租金持續上漲背後的根本原因，就是高房價，要找到解決高房價的問題，則必須要降低投機炒房與囤地的誘因。
蔡明芳說，若政府一方面豁免新青安貸款在《銀行法》的管制外，一方面又要對租金進行管制，則將出現政府允許房價上漲，卻不讓租金價格上漲的矛盾現象，這樣的政策包裹，想要達到友善青年的婚育環境的目的，是不太可能的事情。◇
