房貸難借 學者:應控管土建融貸款

關於不動產貸款「限貸令」的狀態，中央銀行日前要求國銀在9月6日以前出不動產貸款總量自主管理計畫，外界關注，導致「限貸」的原因，除了房貸餘額衝高外，是否還有其它因素。學者認為，央行沒做好土建融放款的控管，才會衍生房屋貸款快速增加的問題。

金管會在27日公布本國銀行不動產放款概況，截至今年7月底止，本國銀行辦理房貸餘額（含催收款）達10兆6,035億元，年增率衝高至10.84%，前7月國銀房貸餘額淨成長6,166.07億元，已逼近2023年全年國銀房貸餘額增額。

依《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的三成，俗稱銀行不動產放款天條，銀行會自行設定更嚴格的內部要求，多半以28%以上為警戒區。

據金管會公布的數據，按《銀行法》第72條之2規定設算，今年7月底銀行不動產放款平均比率降至26.61%，月減0.01個百分點。

就個別銀行檢視，比率在29%以上銀行連2個月掛零，比率在28%至29%區間的銀行增至5家，比率在27%至28%的銀行降至8家。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，6月下旬，市場開始風雲變色，不斷傳出資金吃緊的狀況，再加上央行出手要求銀行踩煞車，影響原因除了短期內的房貸需求增加太快，現在許多房貸族都搭配寬限期使用，導致本金資金回收速度慢，加上建案蓋的時間變長，銀行的土建融回收時間也拉長等，這些因素都導致銀行資金回收過慢，讓房市出現20年來罕見的錢荒。

另外，企業「購置不動產」授信金額統計也高達5.2兆元，曾敬德解讀，近年台商回流與擴廠投資，帶動國內經濟發展，也帶來一定的資金需求。

淡江大學產業經濟學系與經濟系合聘教授蔡明芳則說，雖然金管會發出問卷調查詢問各銀行關於房貸「限貸令」的措施，並無限貸的做法，但是，央行自主管理房貸，這與自主限貸在意思上應沒有太大差異。

對於房貸方面的資金短缺，蔡明芳認為，目前只限制風險性低的住宅貸款才是最大風險，由於消費者的住宅購屋貸款風險會較建商購買土地與建築融資風險低，央行若擔心不動產放款對金融體系的傷害，不應該僅考慮風險性較低的住宅貸款，而忽略風險性高出許多的土建融放款。

他說，1,000萬土建融放款的風險性資產額是遠比1,000萬自用住宅放款的風險性資產額低一倍之多。

蔡明芳說，央行認為快速增加的房貸規模可能影響金融市場的穩定性，是否也應該檢討過去未正視金融業者土建融放款大幅增加，所衍生的房屋貸款問題。

他說，在近年建築業普遍面臨缺工與缺料的情況下，許多建案可能在近期完工交屋，當消費者在購買預售屋時，央行並未要求金融業者進行房貸自主管理，故消費者輕鬆交付訂金完成購屋程序，建商也可以宣布建案完銷，墊高下一期的建案售價。

但是，蔡明芳說，在建案完工交屋時，央行卻要求金融機構要對於房屋貸款自主管理，這若造成消費者無法順利貸款，則如同中央銀行協助建商將風險完全轉嫁給許多消費者。此時，建商已順利退場，消費者卻可能面臨無法貸款或貸款成本提高的情況，央行對此應該慎思。

蔡明芳提醒，在訊息不對稱的金融市場中，央行的大動作可能製造更多的訊息不確定性，最後受害的會是自有住宅的消費者。◇