國銀房貸控管 央行：首購、都更等5類不受影響

為避免房市過熱，中央銀行近日緊急找國銀喝咖啡，要求控管不動產貸款集中度；傳出國銀採取「以價制量」、「拉長作業時間」等方式控管房貸額度。央行22日再說明，包含無自用住宅的首購族、都更、危老、社會住宅以及企業構建廠辦等5類，資金均不受影響。

央行日前大動作約談34家國銀，由總裁楊金龍親自坐鎮，要求國銀針對不動產貸款，包括房貸、土地建築融資等貸款提出具體量化改善方案，希望不動產貸款集中度（不動產貸款占總放款比率）可從6月的37.4%，回落至35%、36%水準，期限在9月6日前。

對於央行的做法，有專家提出恐加深民眾違約風險的擔憂。央行22日再說明，不會影響無自用住宅民眾（首購）購屋融資需求，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策相關用途，以及企業購建自用廠辦等所需的資金。

央行強調，請銀行在不影響首購貸款等前提下，自主管理不動產貸款總量，與財政部相關措施之政策目的一致。

7月新承作房貸破千億 單月新高

目前，房貸規模仍在高檔水位，據央行22日最新公布的五大銀行新承作房貸規模顯示，7月新承作房貸達到1,217.39億元，創下歷史單月新高，其中新青安占比達38.23%，規模為465.38億元。

央行官員指出，新承作房貸規模上升，主要反映季節性因素，因為8月是民俗月，比較多的購屋者提前到7月交屋，加上部分地區在7月有交屋潮，因此使得貸款規模跟著增加。

7月五大銀行新承作房貸平均利率2.187%，較6月上升0.003個百分點，官員坦言，有部分銀行調升非首購房貸利率。這或顯示銀行端已有「以價制量」的作為。官員也提到，7月新青安的占比較6月下降，因為新青安利率較低，也成為帶動平均利率走揚的因素。

國銀採以價制量、有進才有出

傳出國銀大致有三大措施因應，並醞釀提高房貸與土建融利率「以價制量」。據媒體報導，已有銀行直接拉高房貸利率到3%。

綜合媒體報導，國銀的做法可分成幾類，首先，由總行直接控管額度、進行調配，以達到房貸總額不增加的要求，由於作業時間拉長，排隊等房貸撥款情況將會更嚴重。

另外，報導說，在總量控管下要求「有進才有出」，銀行收到每月攤還以及提前清償房貸若只有100億元，當月就只能做100億元房貸，藉此維持目前房貸餘額水位不再成長；再來就是提高利率「以價制量」。

面對房貸荒，傳出壽險業紛紛提供房貸業務服務，除了國泰人壽、新光人壽之外，更有消息指出，停辦房貸業務近四年的富邦人壽，在今年下半年悄悄重返房貸市場。富邦人壽22日證實，已在7月1日正式恢復受理房貸新件。

專家：銀行將衝刺商業、企業貸款

國銀將如何因應？房產專家、馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，銀行可能採取幾項作法，首先，新青安以外的貸款採取「拖」字訣，一方面對財政部有交待，另一方面不得罪央行。一般貸款和土建融審核時間拉得越長，放貸量就不會衝太快，可以有效壓抑不動產放款比率。

第二，他說，銀行會衝刺商業、企業貸款，以及信貸、車貸等市場，當企業貸款、消費性貸款量衝得越大，不動產放款比率相對就會下降。

再來，何世昌認為，銀行還會大量吸收存款。當銀行發現房貸利率拉到2.6%至3%，還是有許多人願意申貸時，且要讓不動產放款符合《銀行法》第72之2條規定，「不動產放款餘額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%」，已有多家銀行以2%多的高利活存、或定存吸收存款。

業者：下半年交屋 首當其衝

至於房仲業者看法？住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，此波「最嚴限貸令」衝擊中小建商與近期交屋民眾，下半年買賣移轉量勢必緊縮。

據內政部數據，2022年全台住宅用建照量共逾18萬戶，創1995年以來最高峰，徐佳馨說，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮，當時進場民眾，恐怕交屋時申貸就是一大難關。

此外，徐佳馨說，銀行管控整體不動產貸款，對於急需土建融來購地與置產的中小建商而言，恐有斷金流的風險；欲購置中古屋民眾，若非自身條件絕佳，申貸也將是一大難關。

防違約 建商或採延後交屋

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則說，過去核發建照量較大區域，若投資比重過高，恐成為此波限貸令最大重災區，建商可能採取延後交屋，待明年過後限制放寬，以防大量違約潮出現。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近期市場出現房貸之亂，股市也出現波段回檔，房市排隊等房貸、股市排隊等解套，房市頓失資金動能，從去年下半年一路熱的房市可能會降溫。◇