平均地權子法拚7月上路 學者：房價短期下滑仍有難度

《平均地權條例》子法於5月15日預告期滿，內政部力拚7月上路，但各界仍有諸多意見。政大不動產研究中心19日舉辦論壇對未來土地及住宅政策提出精進方向，學者認為，即使平均地權子法順利上路，建商或賣方現階段也沒有理由砍價出售，2023、2024年房價將進入盤整，保持「量縮價穩」格局。

平均地權條例子法預告，據內政部規劃，草案明定預售屋及新成屋買賣契約轉售，若是配偶、直系親屬或二親等內旁系血親間，無須申請核准；私法人買受供住宅使用的房屋，如作為宿舍、出租經營，須經過內政部許可，但都更、危老與一般合建情形，獨立列為免經許可項目。

針對檢舉獎金制度，原先規劃違反紅單管制、限制換約、禁止炒作等規定，獎金比率訂為實收罰鍰的40%、每案最高新臺幣1,000萬元，但業者認為應防杜浮濫檢舉、調降獎金比率及上限，且檢舉人須實名制並提出違規案件人事時地物等完整資料，調降獎金比率為30%、不訂上限。

臺北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文受訪指出，政府修法可以限制投機炒作行為，未來子法若能配套考量並有效執行，可以大幅減少投資性需求，朝向健全房市邁進。不過，從國泰房地產價格指數趨勢觀察，從2020年至2022年房價大幅攀升，即使成交量開始縮減，價格也沒有顯著回落。

他認為，現階段房價呈現「量縮價穩」，預估2023、2024年房價進入盤整，房價頂多微幅下修，最主要原因是建商或賣方短期間沒有砍價出售的壓力，除非發生較大的本土性金融風暴，否則在過去量化寬鬆貨幣政策的資金浪潮尚未退卻前，臺灣房價仍是「大漲幅、小回落」。

彭建文說，如果考量整體環境，政府恐怕也不樂見房價劇跌，因為很多銀行底下都有不動產擔保品，價格破壞會導致金融市場動盪。他說，房價拉長來看能緩步降低才是目前比較健康的做法。

「房價是過去好幾倍，但薪資基本上成長有限」，彭建文表示，年輕人目前買房不易，政府是否要建構專業、優質、長期的租賃市場可以深思，現在年輕人買房出現一個現象，由於房價因素，只能買小坪數、老屋，甚至工作距離遙遠，恐怕都不符合實際居住需要。

臺北大學不動產與城鄉環境學系特聘教授陳明燦指出，《平均地權條例》2021、2023年的兩次修正中，雖擴大預售屋紅單轉售的限制對象，但實務上紅單轉售極具高度個人私密性，不但難以發覺、行政查緝成本飆升，未來執行成效令人擔憂。

陳明燦建議，針對打擊預售屋炒作，應持續落實現行法規如空地稅、囤房稅及空地照價收買等相關規定，且非僅依賴事後查核或民眾檢舉，應建構有效的預售屋違規銷售聯合稽查制度。

至於「禁止預售屋轉讓恐違憲」的論點，國家住宅及都市更新中心董事林旺根認為，房地產本不該成為炒作的標的，故無違憲之虞。他呼籲，國內預售屋銷售制度應採取許可制，並結合建管及地政進行審查、強化履約擔保機制，以減少交易糾紛。

不動產開發公會全聯會祕書長于俊明指出，房屋建造成本不斷升高，同時都更整合難度高，都更案的推動只會越來越辛苦。他建議，政府推動都更，至少要將容積獎勵提高才有誘因與續行的可能。