危老獎勵5月降至4% 北市老透天交易減3成

小型危老容積獎勵將在今年5月再降至4%，房仲業者7日統計發現，自2020年5月最高10％的容積獎勵結束後，北市老透天交易量也逐年下滑，年降幅超過3成；房仲業者認為，以往老宅交易熱潮是受到容積獎勵帶動，不過有開發價值的老宅開始減少，加上交易逐漸飽和，恐未來容積獎勵的再降，可能會讓交易進一步減少。

政府2017年推出《危老重建條例》，不受面積大小限制，只要土地及合法建物所有權人都同意，可向地方政府申請危老重建，提供最高10％的容積獎勵、實施時程為10年，容積獎勵逐年以8%、6%、4%、2%、1%遞減，今年5月12日之後將再下修到4%。

根據實價資料統計，2017年臺北市屋齡超過30年的透天交易達372筆，成交金額141億元，2020年交易量更攀上高峰514筆，成交金額為251億元，但2021年交易量下滑至409筆、171.8億元，交易量不但年減約2成、金額也年減逾3成。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，從數據觀察，2021年交易量與金額大幅下滑，反映出目前地段好的透天愈來愈少，加上容積獎勵逐年減少，已逐漸降低投資人及開發方的進場意願。

不過，2021年交易409筆儘管年減逾3成，但仍然危老條例實施後的前兩年，也就是較2017年、2018年的372筆及369筆還多。郎美囡表示，這代表透天仍是危老重建的熱門物件。

至於2017年至2021年臺北各行政區30年以上的透天交易量，統計結果發現，5年累計成交金額最多為士林的177.6億元，士林交易量為315筆，僅次萬華、北投排行第3名，但反觀交易筆數居冠的萬華區388筆，成交金額未達百億僅位列在北市第5名。

郎美囡進一步分析，北市居住密度高、素地稀缺，土地坪數大的透天成為整合開發的目標，近幾年危老及都更議題發酵，具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴。其中又以士林、北投及萬華等3區開發早且供給多，近年不少個案因繼承發生積極轉手，更使老透天交易持續加溫。

她說，士林、北投的透天只要面積大、位於主要道路，總價可在5000萬以上，近年成交表現不俗，而萬華屋況普遍老舊、土地面積小，雖然交易筆數多，但地段佳、帶有店面的透天屋主通常惜售，故成交總價偏低。

郎美囡提醒，受惠於容積獎勵帶動，老透天乃至老宅以往交易量攀升，但北市具有開發價值的老宅稀少、交易逐漸飽和，倘若政府無法提供新政鼓勵投資，可能會導致危老重建的趨勢減弱。