40年房貸還款期長 須留意央行升息

多家銀行推出40年期房貸，拉長房貸還款期，藉此減輕年輕首購族群負擔。房仲業者19日分析，還款期拉長可以有效降低民眾購屋壓力，但40年期總利息支出較高，若央行拍板升息，會影響房貸利率，進而增加每月攤還本息成本，申貸人須留意相關風險。

市場目前以20年期房貸為主流，隨著房價持續上揚，每月攤還金額恐占大部分薪資，多數銀行也有30年期房貸專案，至於40年期貸款，承作銀行則包括星展銀行、合庫商銀、永豐銀行等，以降低年輕族群首購負擔。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，40年房貸在市場較不普及，審核條件相對嚴苛，要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族，銀行也會嚴格審視月收入的負債比、屋齡屋況等，並非人人皆能順利申請。

舉例來說，若總價是1千萬元的物件，40年期房貸方案假設貸款成數為八成、貸款800萬元、房貸利率1.4%，民眾總房貸利息約245.25萬元；但相同條件，申請20年期房屋貸款，只需支付利息約117.68萬元。

陳傑鳴指出，儘管40年期每年還款金額較低，但房貸利息差距相當大，20年期與40年期總利息相差約127.57萬元。

此外，美國聯準會（Fed）已宣布加快縮減購債，預估明年至少3度升息，央行總裁楊金龍日前也表示，臺灣央行一定也會朝緊縮的方向邁進。陳傑鳴認為，市場解讀央行明年將升息，由於多數房貸方案採浮動利率，當央行拍板升息，房貸利率會因為金融利率上升而增加。

星展銀行（臺灣）消費金融處負責人孫可基表示，選擇房貸應思考利率、期望貸款額度及貸款年限等三大要素，應綜合考量自身需求，才能選擇最適合的房貸方案。如果民眾希望貸款額度高，利率就會跟著增加；繳款年限拉長也相對要付出更多利息。

中信房屋研展室副理張漢超表示，一般可以貸款的比例約鑑估價的七成，可將月收入乘以100，算出個人「最適房貸總額」，例如：個人月所得6萬元、最適房貸總額則為600萬元。

在不影響生活品質的前提下，張漢超建議，購屋者每月房貸負擔比，以不超過月收入1/3為佳；若是夫妻共同還款，房貸負擔比例可再調高些。◇