房地合一2.0上路 會計師六大重點提醒

「房地合一2.0」已正式上路，資誠聯合會計師事務所（PwC）稅務法律服務會計師林巨峯1日表示，針對財政部日前發布新修正的「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，有六大重點提醒。

首先，營利事業在短期內交易所持有房地，若適用較高的45%、35%稅率，申報方式原則上為分開計稅、合併報繳；但營利事業交易其興建房屋完成後，第一次移轉的房地，交易所得則仍併計營利事業所得額按20%課稅。

林巨峯指出，此處為營利事業交易其本身是起造人，而申請建物所有權第一次登記所取得的房地，包含都更實施者、危老重建起造人，故適用者不只局限於建商。建商若交易非自建房屋或二手屋，則不適用此項規定。

其次，當原土地所有權人(個人、營利事業)參與都更或危老取得更新或重建後房地並銷售，其中，可由所有權人原取得土地時日判斷是否應採「房地合一2.0」。房屋部分是以所有權移轉登記日為準，若持有期間不到5年，可適用較低的20%稅率課徵。

第三，個人交易新制土地，除了5項情形以外，不論有無應納稅額，皆應在交易日的次日開始，30日內向該管稽徵機關辦理申報。例外情形包括：「都市計畫法指定的公共設施保留地」、「不課徵土地增值稅的農業用地」、「被徵收、先行協議價購」、「以自有土地與他人合建分屋」、「 以自有土地、合法建築物、他項權利或資金參與都更或危老重建而移轉房地」。

第四，個人與營利事業當年度適用「房地合一2.0」課稅的不動產交易損失，皆可後抵未來年度不動產交易所得。營利事業可後抵10年、個人則為3年。

第五，「房地合一2.0」新增特定股權交易視為出售房地，亦即直接或間接持股或出資超過50%，且股權或出資額的價值有50%以上來自臺灣的房地。計算公式為不動產價值（時價），除以公司淨值或稽徵機關查得公司價值孰高者。

最後，「房地合一2.0」的營利事業，已比照個人按短期持有期間適用差別稅率，且獨資合夥交易房地所得，應由資本主或合夥人依個人出售房地規定課稅，所以個人認定屬於營利事業的規定已經沒有必要，故新修正作業要點已將它刪除。◇