政院打炒房 短期買賣課重稅

行政院11日通過「房地合一稅2.0」《所得稅法》部分條文修正草案，持有房屋、土地2年內脫手課稅45%、2年到5年內課35%，5~10年稅率20%；超過10年稅率維持15%。全案送立法院審議，草案施行日期由政院訂之。不過，有幾種情況不受修法影響，如因調職不得不賣房等，仍維持20%稅率。

現行《所得稅法》規定，個人、法人持有房屋、土地，1年以內售出稅率45%；1~2年內稅率35%；2~10年者稅率20%，超過10年以上稅率為15%。政院拍板通過的部分條文修正草案，明訂境內居住個人，持有2年內者稅率為45%；2~5年稅率為35%；非境內居住的個人，持有2年內稅率45%；超過2年稅率35%。

行政院長蘇貞昌強調，政府是打炒房，不是打房，盼修法遏止房價不當拉抬，藉由稅制改革抑止炒作房市，落實居住正義。財政部表示，這次房地合一稅改，有助遏止短期投機炒作，健全不動產交易市場發展。 

防投資公司避稅 兩型態納房地合一稅 

為抑制投資公司短期炒作不動產，並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地規避稅賦，「境內」法人併入營所稅，適用20%稅率，修法後將比照自然人持有期間分開計稅合併申報，最高課45%；至於「境外」營利事業，持有期間2年以內稅率45%；超過2年稅率35%。

本次修法增訂交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件之股權交易兩項，視為房地交易，納入房地合一課稅。交易持有股份（或出資額）過半數之營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上係由中華民國境內之房地所構成者（排除屬上市、上櫃及興櫃公司之股票交易）。

此外，有三種情況不受修法影響，包括個人非自願因素（如調職）房地交易；個人以自有土地與建商合建分回房地交易；建商興建房屋完成後第一次移轉之房地交易，維持20%稅率。另外，自住房地持有並設籍超過6年之交易，也維持稅率10%及免稅額度400萬元。

業者：中古屋代售料大減

《住展雜誌》研發長何世昌說，受新制的影響，房價短期將出現震盪，但長期屬於利空出盡，對市場的影響不會太大。新制上路之後，房價漲跌的關鍵在買方的需求有無改變，這還無法預期，但絕對會出現二手屋、中古屋代售物件減少的狀態，而出現相關房源不足的問題。

他說，新制把短期持有定義由2年增加到5年，民眾為避開重稅，會拉長持有房屋的時間，並使中古屋代售量大幅減少。

至於是否影響到房價變化，何世昌表示，這要看買方需求，假設需求量也跟著減少，市場會出現修正格局，假設需求增加，還是會推高房價，「新制上路後，情況變得比較複雜，要看買方進場的意願是否還跟過去一樣。」

他也提出隱憂，「對於真正在投資房地產的人而言，他們只要換個身分買房就好了，從法人調整成自然人，依然可以買房，並不會影響到他們買房的意願。」

何世昌表示，全球在貨幣寬鬆的環境下，資產本來就容易膨脹，房價上漲是全世界共通的結果，但臺灣房價的漲幅已是末段班，甚至比不過韓國，當然政府現在的政策，是在超前部署，但根本的問題還是得解決。

他說，要真正解決房價問題，應該要從供給與需求面著手，而不是通過課重稅的模式處理，因為供給面的問題沒有解決，價格還是會上漲。歐美與韓國已紛紛捨棄課重稅遏止房價上漲的模式，改成興建大量社會住宅與可負擔住宅，臺灣也可仿效。

最糟狀況：租稅轉嫁至房價

何世昌說，課重稅的措施，最擔憂的是出現租稅轉嫁的現象，就是房東為避開重稅，會把持有房屋的時間拉長，造成市場上供給減少，而在買方多於賣方的環境下，賣方容易把稅金轉嫁在房價裡，使得最終房價還是增加，「這是最不樂見看到的狀況。」

住商不動產企研室經理徐佳馨表示，新制的影響是肯定的，首先，在持有時間延長下，擠壓投資者獲利，如果有比買房更好的投資，資金自然流向那些地方；至於價格部分，她估計在低利環境下，房價很難出現大跌。

修正案訂有日出條款，日出時間有2022年後取得房地、回溯到2016年後取得房地兩種版本，回溯機率較高，不過，仍待行政院決定。

何世昌表示，值得注意，假設回溯到2016年，過去買比較多房地的法人投資客，有可能在新制上路之前拋售房產，因此預期市場出現一波委售潮，待售量也會增高，但房價是否因此調整，得取決於賣方的口袋有多深，目前預期價格維持平盤至5%的漲幅。

假設日出時間訂在2022年後取得房地，徐佳馨則認為，新制上路前的成交量並不會太差。但長期而言，交易量規模確實會縮小。◇